恒基苏州别墅专题报告.ppt

苏州市区已经进入郊区化的快速发展期 双湖板块 板块特征：相对成熟的城市湖泊居住区，全国知名开发商的精 心之作，产品各具特色（全部为联排产品），并具有 一定的代表性。 建筑风格：风格较多，地中海、现代中式、现代简约风格并存 配套环境：金鸡湖、独墅湖、园区CBD中心、高尔夫球场 交通条件：沪宁高速、机场路、独墅湖隧道 主力户型：以联排产品为主，联排主力面积在230-290㎡， 双拼或独栋在350㎡以上。 价格因素：联排价格主要在15000-20000元/㎡ 客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市 区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客。 发展趋势：金鸡湖区域的开发日渐成熟，独墅湖区域具有较大的 开发空间，新一代的精品将会在这里出现。 双湖板块 项目概况： 典型个案分析 万科·中粮·本岸 开发商：万科中粮（苏州）置业有限公司 建筑设计：北京标准营造 景观设计：日本和计画 产品形态：联排别墅 占地面积：15万㎡ 建筑面积：12万㎡ 总户数：300户 主力价格： 联排19000元/㎡ 主力面积：联排：236-286㎡ 其二期产品将于8月份推出，为电梯入户的创新 类别墅产品。 双湖板块 建筑设计： 典型个案分析 万科·中粮·本岸 本岸是万科原创别墅第四代创新作品，现代中式建筑风格，首创别墅社区组团地库，很好的实现了人车分流，车库内部配有组团绿化，使业主能够在车库内自由呼吸新鲜空气。前庭、中庭、后院两进三院建筑结构，实现了全朝南居住空间设计，保证了充足的通风和采光。由墙体围成的会所涵盖有多功能厅、室内游泳池等功能，也是项目的一大亮点。 户型设计： 双湖板块 典型个案分析 万科·中粮·本岸 前庭、中庭、后院三个庭院的设计，既拥有了更多的接触阳光的空间，又解决了长进深造成的通风问题，使得每个房间都能够户户朝南，其独特的户型表现形式，在市场上也是首创，让客户更加深入的了解项目。 双湖板块 客户分析： 典型个案分析 万科·中粮·本岸 客户区域：苏州本地为主，约占70%，本地以园区为主，少量市区、新区客户， 上海等外省市客户也占有相当的比例，约30%左右。 客户职业：企业私营企业主为主，约占50%左右，其次为园区中高层管理人员， 约占50%。 置业目的：改善居住环境、以自住为主要置业目的 置业特征：喜爱现代中式建筑，看中万科的品牌，在园区工作或看好园区金鸡 湖区域的发展，追求生活品质。 青剑湖板块 青剑湖楼盘分布图 注：红色字为在售项目 黑色字为售完项目 君地上郡 芭堤兰湾 观澜丽宫 青湖丽苑 青剑湖板块 青剑湖板块在售别墅楼盘列表 230套 227套 358套 总套数 0.9 0.6 0.63 容积率 6万 5万 14万 建筑面积 小独栋12000 联排10000 独栋20000 联排12500 均价 （元/㎡ ） 独栋230-360 小独栋190-300（不含地下室） 北美 观澜丽宫 联排200－230 独栋450－540 联排：195－208 独栋：244-272（不含地下室） 西班牙 芭堤兰湾 240-300 联排195-240（不含地下室） 英式 君地上郡 总价 （万元） 主力面积 （㎡） 建筑风格 楼盘名称 青剑湖板块 板块特征：起步较晚的新兴区域，但是发展迅速，园区后花园的 位置是其发展的主要原因，青剑湖周边良好的生态景 观吸引了较多高档项目的进驻。 建筑风格：国际化的欧美风格 配套环境：未来青剑湖商业区、园区的商业配套 交通条件：星湖街、现代大道、312国道 主力户型：面积设置偏大，250平米为主力面积 价格因素：联排均价基本在11000－12500元/平米，独栋均价在 12000-20000元/平米之间 客源情况：客源基本以园区外企高管、私企老板为主，其次为市 区私企老板，以及部分外籍人士及少量的投资客。 发展趋势：随着青剑湖区域的整体规划发展，将形成一个高档的 居住片区，未来将有大量的新盘上市，必将进一步带 动区域的发展成熟。 青剑湖板块