盛景国际花园价格汇报N.ppt

盛景国际花园住宅部分 汇报目录 定价背景研究 选择定价目标 选择定价方法 核心均价的确定 价目表制定 均价及价目表的验证 付款方式及平均折扣率 价格策略 定价背景研究 项目背景 户型统计表 市场背景 2004年伊始，深圳房地产市场进入平稳、理性发展时期； 2004年，银行提高个人信贷门槛，“超低首付”淡出楼市； 2004年，深圳停止市内住宅用地出让，地产发展向关外转移； 2004年下半年，市内豪宅密集上市，中高档住宅供应量减少。 》》》》》》 盛景国际花园VS香诗美林 社区规模 容积率 园林环境 绿化率 户型实用率 小区人流 物业管理 。。。。。。 核心均价的确定 定价步骤 ? 市场比较确定参考均价 ? 市场结构分析确定定价区间 ? 产品策划提升的溢价能力 ? 目标均价确定 ? 点对点定价竞争力验证 ? 单、总价敏感性分析验证 对比楼盘权重确定 产品组合溢价 ? K =？ 零费用入伙 送消费券2千 项目内部调差 平面调差考虑因素 19F以下平面差分级 楼层调差原则 中、高层单位为前期销售目标，避免“顶天立地”的尾盘积压； 2栋外围单位临路，较大部分无景观且受深南大道噪音影响，但却是小高层，价差作特殊处理； 高层视野开阔，且各层的层差区别较小，分段减小跳差； 1栋A1、A3户型送观景阳台的单位、从餐厅或厨房进入的层差作特殊处理。 在1栋19层以上、2栋12层考虑突变因素作特殊处理； 1栋楼层调差分布 2栋楼层调差分布 价目表试算 溢价后销售实收均价表（6627元）各单位总价分析 敏感性分析验证 验证后的均价建议 溢价后入市均价（占销售率25%） 6405元/平方米 溢价后整体均价（占销售率40%） 6627元/平方米 溢价后畅销均价（占销售率20%） 6805元/平方米 付款方式及平均折扣率 付款方式 一次性付款95折 七成30年按揭96折 八成30年按揭97折 平均折扣率的计算 分别为：15%、35%、50% 平均折扣=0.95x15%+0.96x35%+0.97x50%=0.9635 同时考虑： 在选房日成交享受4％折扣的占30% 30% x 4%=0.012 销售期中促销活动时享受成交折扣2%的占15% 15% x 2%=0.003 老客户带新客户1%的占10% 10% 1%=0.001 必杀技营销2%的占100% 100% x2%=0.02 实收折扣=0.9635-0.012-0.003-0.001-0.02=0.9275 销售策略 报告结束 谢谢大家！ 均价区间 ＝ 市场比准价＋K?产品组合溢价 = （ 6350+55，6750+55） 即： （6405，6805） 盛景国际花园的价值： 均价阶段走势 （6405，6805） 争取实现整体均价： 6627元/平方米 点对点竞争力验证 先看看价表制定 平面调差 垂直调差 充分考虑特殊单元的个别因素进行价格调整，保证价值的最大化； 高层景观与低层内庭景观的区别打分； 挖掘产品的差异，通过项目高端产品树立价格标杆，促进主力产品的销售。 平面调差原则 因素 户型 朝向 景观 通风 采光 噪音 权重 30％ 25％ 20％ 10％ 10％ 5％ 综合因素再次调整 结构化的混沌 因素 户型 朝向 景观 通风 采光 噪音 权重 25％ 20％ 30％ 10％ 10％ 5％ 19F以下平面差 20F以上平面差 第一级别：南北通透，内景、外景俱享 （1-1-A/D，1-2-A/D，1-3-A/D） 第二级别：坐北朝南，享受内庭景观、外景 （1-1-C，1-2-B/C，1-3-B） 第三级别：外围视野开阔，朝向东南 （2-2-D/E/F） 第四级别：享受内庭景观，朝向东南 （2-1-D/E/F） 第五级别：部分遮档，朝向东南、西南 （ 1-1-C， 1-1-B，2-1-B/C，2-2-B/C） 第六级别：享受内庭景观，朝向西北 （2-1-A，2-2-A） 19F 以下平面差分级 19F 以下平面差 20F以上平面差分级 第一级别：南北通透，视野开阔，山海景观俱享 （1-1-D，1-2-A/D，1-3-A） 第二级别：坐北朝南，享受海景 （1-1-B/C，1-2-B/C，1-3-B/C） 第三级别：南北通透，山海景观俱享，但受一定遮挡 （1-1-A、1-3-D） 20F 以上平面差分级 20F 以上平面差 150 2-4F 　 100 5-7F 　 70 8-11F 　 50