经济适用房项目贷款审查案例20100525.ppt

评审管理局 XX经济适用房项目评审案例 【经济适用房特点】 一、公益性，以非盈利为目的，由政府主导。 二、建设用地取得，基础设施配套费和税费方面享受政府相关优惠政策。 三、经适房，建筑面积应严格执行国家和当地有关政策。（廉租房） 四、销售价格应严格执行国家和当地有关政策（3%利润或成本价销售）。 【项目概况】 一、借款人情况 XX城市建设投资发展有限公司 ，国有独资，政府指定借款人。 【借款人资质要求：借款人应具有房地产开发资质或是政府指定的低收入类住房建设机构（企业法人）或是政府指定借款人。】 【项目概况】 （续） 　一、借款人情况（信用等级） 借款人信用等级A-，截至评审时点借款人未在我行贷款 ，本次申请我行贷款40000万元。 　 二、项目建设内容 根据《2006～2010XX市住房建设规划概要》，2006～2010年XX市将规划安排经济适用房300万平方米。 【项目已列入当地经济适用房年度建设计划】 【项目概况】（续） 五、还款资金来源 　 本项目还款资金来源为项目销售后产生的自由现金流。项目计划2010年进行预售，2011-2013年预计实现销售收入总计64780万元，项目平均偿债覆盖率为139%，符合我行要求。 【项目概况】（续） 六、市场预测（销售对象） 　 本项目经济适用房的销售对象主要为市区中低收入家庭的住房困难户、政府重点工程项目拆迁户和危旧改造项目异地安置的居民户。 本项目村民安置房用于安置项目原址拆迁村民，将由建设局或政府指定的其他机构以经济适用房基准价格收购。 【评审要求：低收入住房的销售方案和对象要明确】 【项目概况】（续） 六、市场预测（销售价格） 根据（建住房【2007】258号），经适房的项目利润率不得超过3%，测得本项目经济适用住房基准价格为5600元/平方米，停车位6万/个。该价格已上报市物价局。 本项目周边1公里区域内商品房均价在8000-13000元/平方米左右。 【经适房的市场不一定是供不应求的：评审报告应对低收入住房，特别是经济适用房项目的市场进行分析和说明：可比的经适房价格和销售情况，周边同档次商品房价格等】 【项目概况】（续） 六、市场预测（潜在需求分析） 全市城镇居民家庭中人均建筑面积在16平米以下的家庭户占了总数的32.8%，市三区比例则为33.7%。截止2007年仅市三区就有3.24万户家庭符合经济适用房申请资格。 另外该市新建商品房的面积基本都在100平方米以上，售价较高，低收入家庭购买难度较大 。 【建议对当地居民的购买力进行分析，例如：低收入家庭的平均收入，所占比例，住房条件等。当地经适房建设计划与经济适用房需求的关系。】 【项目概况】（续） 七、信用结构 1、政府政策支持 XX市XX区财政局承诺，如项目销售收入未按计划实现，将安排财政资金予以补足。 2、质押担保 借款人承诺以其合法享有的应收账款，即本项目销售收入及销售收入未足部分的财政补助资金形成的应收账款向我行提供质押担保。 【对于经济适用房项目要将销售收入作为第一还款来源，尽量落实政府财政兜底或其他相关保障。（上海市）】 【项目概况】（续） 七、信用结构（续） 3、其他风险缓释措施 （1）销售收入账户监管。 （2）实行动态还款机制。 【案例分析-审查意见】 一、审查发现的问题 1、项目经济适用房户型面积存在超标部分 2、项目信用结构不完整 3、市场分析不足 【案例分析-审查意见】 一、审查发现的问题（续） 1、户型面积超标 项目中包含建筑面积90平方米的户型202套，与《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 【2007】不符。按照评审的说法，依据《XX省经适房管理办法》，面积最高可以在80平米再上浮10平米。但该文件是2005年发布，在国务院文件发布后没有新的文件做出相应解释和调整，因此审查认为需要以国务院2007年政策为准，因此要求评审剔除了对该部分建设内容的贷款支持。 【户型要求属于政策性合规的基本性规定，如无特殊原因，应严格执行国务院规定的户型面积。如果当地有特殊规定，需要有主管部门相关文件，用以规避政策风险。】 【案例分析-审查意见】 一、审查发现的问题（续） 2、信用结构不完整 本项目建设期未提供担保，在项目进入预售期之前担保为空白。 【评审要求： 项目建设期应提供土地使用权，在建工程抵押，销售期以应收账款质押】 【案例分析-审查意见】 一、审查发现的问题（续） 3、市场分析：评审未对本项目与其他经适房的销售价格做横向比较 【评审要求：将本项目价格与其他低收入住房价格进行比较，并与其周