某房地产企业2011年经营预算的编制.docx

某房地产企业2011年经营预算的编制过程一、以内外部经营环境分析为基础进行项目预测 1．项目现状 龙潭花园项目位占地面积约545亩(合计363,646平方米)，整个项目划分为三大片区，A区总建筑面积约9.6万平方米，建筑形态为多层洋房产品；B区总建筑面积约9.2万平方米，规划为休闲度假区域，其主要建筑形态为叠加洋房公寓、联排别墅等产品；C区占地较小，仅50余亩，规划建筑面积约4.43万平方米，为公寓洋房产品。目前，项目已经开发完成A区和部分B区约154,268平方米的住宅，计划续建B区余下部分以及C区。表1 龙潭花园已建部分的销售情况区域开盘时间产品类型总套数销售套数成交均价销售率剩余套数A00.10花园洋房售罄B104.9花园洋房平层10084312984%16跃层207379935%13小计12091　75.80%29联排别墅156528640%9B1合计13597　71.90%38B2-105.11双拼别墅189615750%9联排别墅1514508093.30%11119.10%10叠拼别墅32324112100%2B2-1合计7656　73.70%20B3-2未开盘联排别墅690尚未销售表2 龙潭花园未建部分的规划情况区域占地面积总建筑面积容积率B436386313360.86C36270411961.13合计72656725322．项目定位分析公司未来经营计划是销售存量房以及启动B4、 C区的项目建设及销售。为了顺利启动新项目，需要对项目定位进行审慎分析。 根据项目早期入住业主的特征以及周边项目的消费群进行分析，龙潭花园项目目标消费群体特征为:具有较强经济实力，事业有成，文化程度较高，对生活品质及生态环境有较高的追求，对城市周边优美自然资源的稀缺性有较为清晰的认识，注重养生休憩与家庭休闲，其职业构成多为私企业主，高薪白领，公务员，大学教师及部分自由职业者。3．项目发展计划（1）项目产品定价及销售进度 委托营销代理公司进行区域内市场调查，确定产品销售价格，并结合市场情况以及项目开发必要的时间初步设定销售进度。表3 龙潭花园项目销售价格类型区域产品户型起售价格推案时间2011销售存量住宅B1花园洋5.191.8月底之前完成存量房别墅60%及洋房70%的销售；2.在秋交会前完成存量房90%的销售；3.至年底，完成B3-2联排别墅30%的销售联排别4.21B2联排别4.21双拼别4.21在建住宅B3-2联排别10秋交会新建住宅C沿坡花园洋房5000B4跃层花园洋房4000（2）新产品开发进度计划 由工程部结合初步确定的销售进度(工程进度是销售进度的前提，但两者又相互制约，因此，工程施工及销售的结点安排，一般由总经理办公会确定)，充分考虑各工程项目之间的必要的时间结点后，报送项目开发进度计划。表4 龙潭花园B4及C区的开发进度计划项目11Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q412Q112Q2前期准备C区B区小区配套项目竣工4．项目开发收益测算 在项目销售价格和开发进度确定后，由总经理办公会召集相关部门对项目进行投资收益测算，并编制可行性研究报告(包括敏感性分析、投资回收期、内含报酬率等指标)，报经集团专业委员会及董事会审批。表5 龙潭花园B4及C区的开发收益估算表序号项目金额（万元）单位成本（元/平米）备注1销售收入3386872532平米2销售税金（5.6%）18803营销费用（3.5%）1185参照行业水平按3.5%进行控制4项目投资2474734124.1土地费2前期费3工程费用1860025644.4不可预见5利息费用74105项目毛利6056二、以项目预测为起点编制全面预算 1．根据项目预测确定2011年度预算目标房地产公司根据平衡计分卡设定了包括财务、客户、内部运营、学习与成长四个维度的预算目标体系。表6 某房地产公司2011年度预算目标指标类型指标指标说明权重%目标及主要工作备注财务维度主营业务收入收入完成率=实际完成/计划完成30销售收入7246万元1.B1期35套，预计销售2519万元；2.B2-1期20套，预计销售3482万元3.2010年已实现未结转收入1245万元净利润净利润完成率=实际完成/计划完成10净利润650万元营业费用费用控制率=实际费用/目标费用10营业费用705万元1.广告费358.20万元2.销售代理费105万元3.推广活动费100.40万元4.销售道具费6万元5.工资37.8万元6.穿梭车费用15.2万元7.小区维修整改30万元8.其他费用51.9万元管理费用费用控制率=实际费用/目标费用10预算29