2011长沙华资置业芙蓉国里项目全程策划营销提案.ppt

2 2009中辰池州香港城项目营销报告2009年12月 我们的工作进度 本次报告探寻解决的核心问题 我们的工作思维流程导示 本项目位于池州市区与景区的交汇处，居住适宜度很高，商业适宜度较差。 快速回笼资金，并实现商业物业成功运营 我们以中辰的目标为基本出发点。 项目核心问题判断：公寓占项目总量的75%，是本案价值的主要支柱,也是资金流的重要保障；商业占25%，体量相对较小，但含金量更高，也是本项目最大难点。针对项目情况，我们将面临以下问题： 我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。 我们的工作思维流程导示 地块初步解析 项目地块呈直角梯形状、周边社区较多，路网发达，景观资源优势明显，拥有较高的居住价值，商业价值有待进一步挖掘。 地块初步解析 项目整体地块面积较小，商业自身很难成气候，很难以规模取胜。 有两条路可走，一走差异化商商业，因不在主商圈，存活难度较大，风险过大；二是走社区商业中心之路，相对保守，但风险相对较低。 池州“十五期间”宏观经济走势及成果 池州“十五期间”宏观经济走势及成果 池州2009年一季度经济运行简析 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员房地产需求规模较大 2008年末全市从业人员104.84万人，比上年增加1.86万人。其中，第一产业42.22万人，减少2.23万人；第二产业26.57万人，增加1.94万人；第三产业36.05万人，增加2.16万人；城乡私营企业从业人员和个体劳动者32.54万人。全年城镇新增就业14543人，下岗失业人员再就业7576人。年末城镇登记失业率为4.12%。 机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业等企业员工购买力有限 全年城镇居民人均可支配收入12848元，比上年增长16.6%。城镇居民家庭恩格尔系数为44.3% 公共管理、卫生、教育三行业收入高于平均水平，且就业人数较多，潜在购买力最强。 池州未来规划：已确定“一主两辅、向心发展、联动共荣”的组团式发展思路 。 池州市相关规划目标： 城镇化水平将达到40%，城市绿化覆盖率达到40%，人均公共绿地面积达到18㎡； 城市人均住房面积达32㎡，基本解决低收入城市居民住房保障问题。 主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。 城市背景总结 池州房地产市场正步入快速发展阶段 2008年，池州人均GDP超过900美元，整体房地产市场正进入快速发展阶段。 2008年全年生产总值（GDP）192.4亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，居全省第二位。 2008全年房地产开发投资30.97亿元，比上年增长136.9%。商品房销售额18.53亿元，增长45.6%。房地产进入快速发展阶段。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，池州房地产市场正进入一个快速发展的阶段。 2008年及2009年1-10月主城区房地产市场情况 2009年1-10月房地产市场供给和销售情况 （一）商品房供销总量情况 2009年1-10月池州市主城区共批准商品房预售面积89.04万平方米，同比下降12.68%,其中住宅53.7万平方米，同比下降12.89%。 2009年1-10月份池州市主城区各类商品房销售(签约) 面积共109.77万平方米（预售房销售面积84.22万平方米，现房销售面积25.55万平方米），同比08年1-10月增长114.92，其中商品住宅销售(签约)面积共 81.51万平方米，同比08年1-10月增长114.89%。 1-10月份，池州市房地产市场中商品房产品投放量呈下滑态势，市场销售量大于供应量，正逐步消化往年投放到市场的商品房 ? （二）二手房交易情况分析 ???? 2009年1-10月池州市主城区一般二手房交易面积共 11.84万平方米，同比上涨73.1%；其中一般二手住房共8.55万平方米，同比上涨156.76%。 2009价格阶段供销结构情况 2009商品房价格走势分析 2009年1-10月份池州市主城区商品房平均销售价格为2987.73元/平方米，同比下降5.83%；商品住房平均销售价格为2398.3元/平方米，同比下降4.19%。 池州市由于市场总量较小，一些大项目进入市场后其价格对市场价格影响较大，从上图可看出商品房成交均价曲线波动幅度较大，如09年4月下旬 “秀山美地”、“华邦阳光城”、“池州徽商城”等一批商业房为主的预售项目造成了5月份商业用房成交均价骤升的情况。排除此类偶然因素，池州市房地产市场总体处于稳定态势。 2009面积阶段供销结构情况 2009购房对象结构分析 从商品房住房购买对象分类来看，1-10月份本市区居民购房比例约占总成交的61.43%，本市其它地区约占16.93%，本省其它地区约占15.18%，外省市约占6.46%。从以上数据来看，本市区以外人口占总成交