房地产行业最新观点＆数据跟踪：行情如期扩散至1.5线及2线，区域概念有升温时间表.pdfVIP

证券研究报告 | 行业跟踪报告 总量研究 | 房地产 行情如期扩散至1.5线及2线，区域概念有升温 时间表 招商房地产 最新观点数据跟踪 赵可 博士 刘义 董浩 研究助理 0755 0755 0755 zhaoke@ liuyi5@ donghao@ S1090513110001 S1090512050003 李洋 研究助理 0755 liyang24@ 报告日期：2018年1月28 日 本周最新观点-行业策略与配置组合 行业策略： • 10月15 日周报由过去的 “地产板块难有超额收益”转为 “提示超额收益区间进入可视范围” • 11月伊始反复提示房地产板块超额收益区间渐近 • 12月20 日地产板块因房地产税传闻大幅调整时市场唯一坚定提示板块 “黄金坑” • 上周地产指数连续盘整后，上周末开电话会重申18年地产股大年,板块全年超额收益或仍有 20%以上空间 （1）重申忘掉集中度提高表象，周期分析框架才是核心逻辑。年初以来地产股的上涨并没有脱 离历史逻辑，我们此前一直强调忘记集中度提高。集中度是长逻辑，是结果，很难帮助进行左侧 布局。从11年或更早时候开始，集中度就已经提高，且周期调整阶段更明显，集中度提高是和城 镇化程度相关，开始提高的时间点基本上是城镇化快速阶段下半段开始后。周期分析框架仍是第 一逻辑，过去房地产基本面一共经历了3个中周期，强调每轮6-10年的中周期中仅有两轮小周期， 也就是说，6-10年中仅有两拨最好配置房地产股的机会，本轮中周期中，第一波机会在14末-15 年 （当时并未有人提市场集中度逻辑），第二波机会就在今年；请务必重视今年房地产行情 （2 ）房地产股票上涨未脱离历史逻辑，重申板块全年超额收益或仍有20%左右空间。历史上地 产股大级别行情 （2009年、2015年）累计超额收益可达50%及以上 （宏观和行业政策面双击）； 次一级行情 （2012年）亦有30%空间。18年行情与12年相比，虽同处中周期下的第二轮小周期， 但18年经济中周期向上而12年向下；而政策边际改善则或更小 （12年有降息），影响一正一负， 预计超额收益空间不低于2012年 地产板块超额收益2017年底以来累计涨幅已超10%，预计2018年还有20%+的空间；第一步是消 - 2 - 灭NAV折价，第二步是顶级龙头动态PE向12X-15X迈进，目前正处于第一步向第二步的过渡阶段 本周最新观点-行业策略与配置组合 （3 ）重视1.5线及2线蓝筹补涨机会 风格上，17年部分大蓝筹猛涨，大部分中小型个股下跌，分化比较严重，高周转龙头与资源型 公司的估值剪刀差已经达到历史高位，而部分低估值公司的基本面并不差，所以18年在配置上 可以相对均衡一些，最近资源型公司和二线龙头开始补涨 看2018年，指数行情背景下，三类主流地产公司都有行情，首选更具性价比优势的1.5线蓝筹， 尤其是 【金地、侨城等】，有可能实现业绩与估值双击；二线龙头受益于业绩高弹性以及城市调 控边际改善，潜在空间也较大，如 【阳光城、金科、中南等】；相对而言，一线蓝筹将主要赚取 业绩增长的钱，推荐 【万科等】 （4 ）2018年区域主题继续升温，重视 “南北”两极 （粤港澳+京津冀雄安）和海南主题 • 1月26号，广东省发改委主任何宁卡在省十三届人大一次会议首场记者会透露，目前 《粤港澳 大湾区发展规划纲要》已顺利完成，预计有望在近期获得批准实施 • 2月，京津冀协同发展4周年 • 3月3号，中国人民政治协商会议第十三届全国委员会第一次会议 • 3月5号，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第一次会议 • 4月1号，是雄安新区设立一周年的时间 • 4月26号，海南建省办特区30周年。整体土体供给状况良好，需求角度比较旺盛 在基本