上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略75.pptVIP

老：杨浦老城区，平凉路、宁国路 新：产业园区，新都市硬件、新经济元素 大：2.2万/2万/8万平米，公寓式酒店+办公+商业，大体量、大配套 专：家纺——打造的有主题的产业基地 专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。 依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。 东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地 依托专业市场——小户型公寓畅销，投资为主 东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。 板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。 环线板块物业增值快，升幅大。 东外滩渔人码头等的规划将带动本区域商务商业发展及形象转变 本项目位于东外滩商务休闲综合区。 国际家纺中心已初具规模 本项目处内环，外部交通系统较好 1. 但本项目相距地铁站步行约25-30分钟，出行较方便。 2. 临高架，高架出入口位于河间路。 3. 未来轨道交通的规划将使该区域外部交通更发达。轨道交通M2线（12号线）沿长阳路平行于黄浦江东西走向，经复兴岛越江； 轨道交通L5线（18号线）沿江浦路南北向走向，越江后到达浦东。 缺乏品牌项目引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背 东外滩板块规划发展及纺织中心的经营运作是实现目标价格22000元/平方米的支撑点 基于公寓式酒店价格与住宅价格系数对比，对本项目价格区间进行评估：（19500-22000元/平方米) 15000 x 1.5 =22000元/平方米 15000 x1.3=19500元/平方米 分析总结： 目标客户群特征及对公寓式酒店物业的关注点 1、项目目标客户主要是产业园经营业主、私营企业主，附近经营业主，以及外地带来沪经营业主等； 2、处于资金周转的考虑，不愿购买总价较高的产品； 3、保持资金增值能力，主要考虑物业的升值潜力； 4、注重投资回报及产品规划 5、区域升值潜力及经营管理 6、容易受到广告宣传和现场氛围的影响 7、口碑营销在这类客户中比较看中 项目价值点梳理： 产品价值与投资客户关注点进行衔接 选择S0营销战略—充分利用区域亟待发展的机会，凸现项目投资价值 项目营销策略体系图 国际知名酒店管理公司 卖场造势——营造旺场 样板区体验 价格体现价值 营销策略总控图 THE END！ 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 价格策略 目标：速战速决 策略：1、低开高走，造成价值升值趋势 2、提升性价比，兑现产品价值，同时让利给投资者 ，促进快销。 3、 建立区域租金标准，按7%的年投资回报率，按4.2元/平方米/天 租金水平，22000元/平米能被投资客接受； 建议均价定位为22000元/平米左右，风险较低 时间 1月 12月 推广阶段 推广主题 推广渠道 活动营销 工地围墙、营销活动 工程节点 户外、报纸、杂志 结构封顶 形象导入期 强销期 销售目标 报纸、异地推广、房展会 08年 尾盘期 老带新营销活动 售楼处开放 开盘仪式 80套 54套 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 交房 120套 40套 合作酒店签约仪式暨产品推介会 纺织行业协会战略联盟招商主题酒会 业主共建平台联谊 市中心投资机遇，有多少机会可以重来？ 不是你在财富，是财富在找你！ 市中心稀缺投资机会 内环缺货-仅有60个做市中心高薪房东的席位 市场引爆期 开盘 创造市场 活跃市场 激发市场 春 节 11月 12月 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1月 活动引爆项目 08年 开盘 5月 活动跟进 8月 活动持续 营销阶段划分 营销阶段不同，策略重点相应不同 营销推广的三大阶段性之1/ 活跃市场 推广主题： 广告主题： 针对对象： 本地活跃投资客 推广方式： 事件营销、策划报道、媒体攻势、SP活动 12月 5月 3月 9月底 形象导入期 市场引爆期 强销期 尾盘期 7月 全面展示项目综合实力及发展商的