物业安管案例分析.pptVIP

安管案例分析 内 容 业主被盗 物业应否赔偿 业主被打伤物业免赔偿 车辆被损物业有据 物业公司不是“第二警力” 高空抛物 业主被害物业公司要赔 保安玩忽职守 车辆丢失谁的责任 业主被盗 物业应否赔偿 近日，某商品房小区一位业主家中被盗，派出所民警接到报警后及时赶到，但很遗憾没有当场抓住窃贼，业主自述丢失一块价值上万元的手表，此案目前正在侦破之中。业主咨询，自己按时交纳物业管理费，是否能向物业公司要求赔偿失窃的财物？ 解析 ： 对于这个问题，首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说，开发商交付房屋以后，购房者在入住的时候，要办理有关手续，其中一项就是和物业公司签订“业主公约”，属于合同的性质。在公约中，明确了业主的权利和义务，明确了物业公司的职责。简而言之，一般是业主要按期缴纳物业费，服从管理；物业公司收取费用，提供维修、养护、安全等服务。 　　其次，要看物业公司负有赔偿失窃物品的责任以及是否存在过错行为。这就要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错， 业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系，发生纠纷以后要按照合同执行，如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位，那么属于物业公司违约，可以就此到人民法院起诉，由人民法院依法判决。 　　最后需要说明的是，鉴于上述失窃案件正处于公安机关侦破过程中，一般也要等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。 业主被打伤　物业免赔偿 前不久，居住在郊区某楼 盘的业主张先生，在小区 里与外来人员口角，外来 人员纠集数人进入小区殴 打该业主。小区保安劝阻打 人者并记录车号协助破案。 事后，业主要求物业公司 赔偿，法院判决驳回业主 请求。 详情 ： 某住宅小区内，前来看房的人员和业主张先生因故发生口角。随后，看房人打电话招来了几个人，分乘两辆汽车进入小区，将业主张先生打伤。案发时，物业管理公司的保安对进入小区的车辆进行了记录，虽未能阻止殴打事件，但在殴打过程中，小区的保安劝阻殴打业主张先生的看房人。事后，物业管理公司尽力协助公安机关侦破案件。 被打成轻微伤的业主张先生，依据物业使用、管理、维修、公约的规定，以物业管理公司理应对业主的人身安全负有责任为由向法院起诉，要求物业管理公司承担赔偿责任。一审法院认为：业主和物业管理公司之间系物业管理合同关系。管理、维修、公约对物业管理公司之保安职责没有作特别约定，物业管理公司只承担一般意义上的保安责任。在本案中，物业管理公司已尽到了保安注意义务，因此，对于业主遭受的损害不承担赔偿责任。判决后业主张先生不服，向上级法院上诉，二审法院维持了原判。 提示： 物业公司是否应该承担赔偿责任，关键在于物业使用管理维修公约的具体约定。一般而言，物业管理服务合同中的保安服务，是指物业管理公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，即物业管理公司应承担的保安注意义务。除了物业管理服务合同有明确的约定外，只要物业管理公司已经尽到了保安义务，也就是按物业管理服务合同的约定，履行了日常的保安工作，物业管理公司不应承担确保 物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受不法侵害的义务。在本案中，物业管理服务合同对保安服务没有作出特别约定，而且保安人员已履行了保安义务，记录了车辆进出情况，案发时也尽力保护业主的人身和财产安全，事后又配合公安机关破案，应该说，物业管理公司已经尽到了保安注意义务，因此，无须对业主遭受的伤害承担赔偿责任。 有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办?… 去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。 　 早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位