不动产经济学—第章(不动产产权)教学教材.pptVIP

Nanjing University 南京大学 第四节：土地使用制度 一、现行国有土地使用制度 （一）现行国有土地使用制度的形成 中共十一届三中全会以后，实行土地使用制度改革。20世纪80年代中期部分城市开始了土地使用权出让、转让的试点；1988年4月修改了《宪法》中有关条款，同年12月修改了《土地管理法》，规定“国家实行国有土地有偿使用制度”、“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。 有偿→ 无偿→ 有偿 Nanjing University 不动产经济学 第二章：不动产产权 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 主要内容 第一节 不动产产权概述 第二节 土地所有权制度 第三节 土地使用权制度 第四节 征地制度 Nanjing University 南京大学 第一节：不动产产权概述 一、产权(Property Rights) 定义：关于产权的具体定义很多，但一个被罗马法、普通法以及现行的法律和经济研究基本同意的产权定义为： 产权不仅指人与物之间的关系，而着重是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间的相互认可的行为关系，产权安排确定了每个人相对应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的关系，或承担不遵守这种关系的成本。 Nanjing University 南京大学 一、产权(Property Rights) 特征 产权的可分解性 产权是可以细分的，如所有权可以划分为占有、使用、收益和处分权能 产权的排他性 产权的排他性表明产权的拥有者具有确定性，特定的产权其主体只能是唯一的。 产权的可让渡性 在经济学眼里，交易的本质是产权的转移，而不是物品占有的改变。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 一、产权(Property Rights) 功能 产权的激励功能 产权的约束功能 产权能够使外部性内部化 资源配置功能 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 一、产权(Property Rights) 物权 定义： 定义一：物权作为一个法律范畴，是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利，而物权的支配性和排他性均来自于物的归属，即法律将某物归属于某人支配，从而使其对物的利益享有独占的支配并排他的权利。 定义二：直接支配特定物并享受其利益的权利。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 一、产权(Property Rights) 物权的特点 物权是对物直接支配的权利 物权是直接支配特定的、独立的物的权利 物权是直接支配物并享受物之利益的权利 物权是一种排他性的权利 物权是一种对世权，具有保护的绝对性 权利人行使自己的权利时无须征得他人的同意、不必借助于他人的行为， 当然物权的行使不仅要受到物本身的性质和效用等的限制，而且还要受制于 物权本身的内容。如权利的行使要受到法律的限制。 物权作为一种可支配的权利，其客体必然要求是特定的、独立的物。 若非特定则物权便会很难确定。 作为财产权一种的物权必然是以一定的实在的利益为其内容。 物权的排他性是指在同一物上不能够同时处理两个内容不相容的物权。 物权是依法设立的，不允许当事人任意创设。物权的归属具有绝对性，对任 何人都有效力。当权利人的权利受到他人未经同意的侵害时，物权人可以 行使物上请求权，排除他人的侵害，并且可以基于侵权行为提起诉讼。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 土地产权 土地产权（Land Property Rights）则是指存在于土地中一系列排他性权利束。 在《物权法》中对土地权利做了规定，主要包括对土地所有权、土地使用权和土地他项权利的规定。 需要说明的是在《物权法》中不仅规定了地役权，还对相邻关系做了规定。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 二 、房产权 (一)房屋所有权的取得。指因一定法律事实的发生而使不具有某房屋所有权者获得该房屋的所有权。 取得方式: (1)原始取得。指依法不以原所有权人的所有权和意志为根据而取得房屋所有权。主要方式: 1 新建。单位、集体、个人依法出资新建的房屋。 2 没收。不承认被剥夺者原来的合法权益。 3 收归国有。 4 添附。在原有房屋上扩建、加层。 （2）继受取得。指房屋所有人通过某种法律行为从原所有人那里取得房屋的所有权。主要方式:买卖、交易、赠与、继承，以登记为准。 第一节：不动产产权概述 Nanjing University 南京大学 (二)房屋所有权的灭失 指通过某种法律事实而使房屋所有权丧失或与原房屋所有人