第三章资产评估的基本方法培训.pptVIP

资产评估学;第三章 资产评估基本方法;第一节 成本法（The cost method）P34;二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算;（一）重置成本及其计量 1、含义 2、异同点 △ 相同点：均采用现行价格计算。 △ 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 3、尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能优（超额运营成本）。;4计算： A、重置核算法 1)计算：以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。3种计算方法。 (1)人工成本法；（2）单价法；（3）百分率法 2)要求：能获得全新状态的现行市价。 3）适用：计算复原重置成本、计算更新重置成本。 ; B、功能系数法 1）含义：寻找参照物，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 ;2）计算 a功能线性法--线性法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： b规模经济效益指数法--指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： ??? 该方法计算的一般是更新重置成本。 ;C、物价指数法 参照物、现行市价无法获得，采用物价指数法。 ■定基物价指数 ■环比物价指数 注意问题：计算的是复原重置成本。 考虑技术进步的影响。 ;D统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，适当方法计算重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K ;（二）有形损耗及其计量 ??? 有形损耗--物质损耗或物质磨损，物质磨损或自然力的影响。 ?? 计量方法: 1、观察法 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 2、使用年限法 被估资产的有形损耗＝（重置成本-残值）/总使用年限×实际使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率;（三）功能性损耗及其计量;第二节;二、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持续时间。 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 ; （二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A的估算方法： （1）倒求法 （2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 ; 2、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。 ;前期 （设n=5） 后期 ; 3、增长率法(每年有预期增长率g） ;三、收益法中各项指标的确定 收益法中3指标：预期收益额、折现率与本金化率、收益期限 （一）预期收益额 1、预期收益的类型 ? ? ? (1) 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金＝税后利润+折旧－追加投资 （2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 原因2条。;2、预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 A统计角度(数学期望，标准偏差）； B最佳用途 C具体方法 （1）时间序列法。适宜预期收益趋势明显的情况 ; 表3－3 评估前每年收益 ; 表3－4 预测年收益 ;（2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。 ;（二）折现率与资本化率（本金化率） 1. 二者无本质区别 2.?内涵上略有区别: 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 资本化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。;3.?确定折现率的基本方法 3方法：加和法、资本成本加权法、市场比较法 (1)、加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 A无风险报酬率的