济南购房宝典之二（二手房篇）.docVIP

2011年济南购房宝典之二（二手房篇） 第一部分 前言 二手房交易涉及主体多，法律关系错综复杂风险无处不在，而委托律师全程参与，化风险于萌芽状态，无疑是买卖双方的明智选择！改革开放以来，山东省济南市房地产市场变化显著。期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程，特别是我国推行住房市场化改革以来，济南市和全国、全省一样房地产市场价格体系开始形成，并逐步成熟。　　2008年济南房地产业稳中趋缓。房地产业增加值达到114.9亿元，增长9.6%。房地产开发投资274.1亿元，占全社会固定资产投资的比重为19.4%，提高2.6个百分点。新开工房屋面积482.8万平方米，竣工面积172.2万平方米。房屋销售价格上涨7.2%，其中新建房屋销售价格上涨7.0%。随着济南城市经济的发展，未来市场前景的吸引，2008年，进入济南的知名外地房地产企业已近30家，主要有保利集团、海尔房产、绿城置业、青岛海信、路劲地产、世茂房产、北京玫瑰园、北京天鸿、广州恒大地产、万达地产、中海地产等。　　2009年，济南房地产开发投资332.6亿元，比上年同期增长21.3%，占全社会固定资产投资的比重为20.1%，比上年同期提高0.7个百分点。从房地产销售情况看，2009年济南市商品房屋销售面积439.8万平方米，同比增长18.5%，其中销售住宅403.5万平方米，增长22.3%。刚刚过去的2010年，是楼市调控政策最密集的一年，从中央至地方出台了一系列针对楼市的调控政策。受此影响，“稳”成为2010年二手房市场的主旋律。记者昨天从济南市房屋产权登记中心了解到，我市2010年二手房成交21083套，较2009年27998套下降了6915套，降幅达25%，全年成交量走势呈“W”状，成交价格稳步上涨，整体局势朝着调控方向发展。???受政策影响明显 量降价升??? 从济南二手房成交量走势来看，2010年呈现“两落两起”。因春节假期因素，2010年1月、2月成交量大幅回落，成交量分别是1500套、800套；3、4月置业者大量入市，成交量逐步上涨，特别是4月市场成交量达到2700套，成为2010年成交量最高的月份；4月17日，中央政府出台调控新政，置业者陷入深度观望，成交量大幅下降，5月掉头向下成交1591套，6月则降到了1412套，7月成交1429套，环比略有上升，8月成交1438套，与前两月基本持平。 9月后持续回暖，9、10、11、12月成交量分别为1782套、1766套、2442套、2480套。??? 从全年走势看，二手房交易受政策影响非常明显。2009年年底受营业税优惠政策影响，为搭上政策末班车，很多购房者提前出手，透支了不少购买力，营业税优惠政策正式终结，市场观望情绪蔓延，刚跨入2010年的二手房市场显得格外冷清。这种颓势并未维持多久，进入3月后，政策走向逐渐明朗，市场观望情绪减淡，刚性需求逐渐释放，二手房成交量出现大幅增长。然而好景不长，随着4月中旬“新国十条”的出台，不少市民对未来房价下行抱有极大预期，观望情绪再度回潮。不少已达成购房意向的客户纷纷选择撤单观望，购买意向大大减退，刚刚恢复元气的二手房市场再次降温。进入5月后，市场观望气氛加剧，二手房成交量明显萎缩，买卖双方完全陷入胶着状态，房地产中介市场也面临重新“洗牌”。“新国十条”引发这股观望潮一直持续到8月底。进入9月，二手房交易出现爆发性增长。尽管随后在国庆前夕出台的调控政策涉及二手房交易税费征收调整，但并未给济南二手房市场造成太大冲击，在刚性需求的支撑下，市场人气未减，11月和12月成交量均超过2000套。??? 相关机构统计数据显示，从济南各区域二手房成交价格来看，2009年底均价近7000元，2010年底近8000元，涨幅约15%。由于一些区域二手房价格快速上涨，不少年轻人把购房目标从三居室调到两居室，并将选房区域向价格相对便宜的西部和北部城区转移。?? 2011年：二手房需求预计减少??? 济南楼市经历了2009年“疯狂”后，2010年逐渐回归理性，新的一年济南二手房走势如何？??? 业内人士认为，客观而言，严厉调控对于遏制房价的上涨速度起到了一定作用，但是，抑制房价过快上涨的调控目标及实际市场走势与民众对房价下调的预期之间落差明显。对比两轮调控中的楼市表现，尽管政策力度不断收紧，但市场反应却渐渐冷淡，第三轮调控随时可能到来。至于房产税开征的问题，重庆开始着手准备试点。2011年或将继续维持2010年宏观调控的力度和频率。况且，2010年起，保障型住房进入加速供应阶段，这种趋势在2011年一定会得到延续。济南6大公租房项目签约启动后，住房保障部门也正在加紧制定相关政策。2010年至2012年，济南将新增保障性住房不低于230万平方米，其中廉租房不低于40万平方米，公租房不低于