青海省商品房买卖合同示范文本条文释义.docxVIP

青海省商品房买卖合同示范文本条文释义及在签订时应当注意的事项签订合同前应当注意的事项在与开发商签订商品房买卖合同时要注意开发商是否具备售房的条件，也就是我们经常所说的五证，五证是指：《/view/2732722.htm国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付/view/36580.htm土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块/view/36210.htm国有土地使用权的法律凭证；《/view/427898.htm建设用地规划许可证》,是建设单位在向/view/1741084.htm土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《/view/427894.htm建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《/view/2566754.htm建筑工程施工许可证》;《/view/363816.htm商品房预售许可证》。在这里作为购房人只需看一个证就可以那就是商品房预售许可证，开发商只要取得商品房预售许可证其它许可文件也都取得，此时，可以放心购房。示范文本是由房屋主管部门制定的，目前在咱们青海地区开发商在出售房屋时签订的合同文本就是这个示范文本第一条 项目建设的依据这一条是关于所交易商品房的项目建设依据。这里主要注意土地使用权的年限，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途规定：（1）居住用地70年；（2）商业、旅游、娱乐用地40年；需要注意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日（开发商取得土地使用权之日），而不是买受人订立购房合同之日；经济适用住房因其土地系划拨土地，故不存在使用年限的问题。第二条 商品房销售依据这一条是关于所交易商品房的销售依据，分为现房销售和商品房预售，现房是指购房人在购房时房屋已经具备即买即可入住的/view/30881.htm房屋，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与购房人签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得/view/2065123.htm产权证。 只有拥有/view/3411.htm房产证和/view/814867.htm土地使用证才能称之为现房。预售通常我们称之为期房，人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。在买房时，期房和现房在法律上没有太多区别，购买期房风险较大，有更多的不确定因素，比如房屋质量、房屋交付时间、房屋设计变更等等，而现房就比较直观，购房人选择的余地比较大。最大的区别就是期房房价低，现房房价高。第三条 买受人所购商品房的基本情况 这一条款说明了所交易商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。【释义】房屋面积测量 需要注意的是，房屋预测面积是以设计图纸进行的房屋面积预测，并不十分准确。同时，房产预测面积并非房屋产权登记面积的依据，商品房竣工验收合格后，原房产测绘机构应当对建成后的商品房进行复核测绘，出具正式房产测绘成果报告，并向购房人公示。房产实测报告是具有法律效力的测绘文件。依据《房产测绘管理办法》第18条及《商品房销售管理办法》第34条的规定，房屋产权登记面积应当在房产实测面积的基础上，经房产行政管理部门审核确认后，方能作为产权登记面积纳入房产档案。因此，预测面积不会对最终的产权登记面积造成影响。最终产权证上记载的面积以实测面积为准，并非合同中约定的预测面积。接下来谈一下建筑面积与套内面积的测量，合同中所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。第五条 面积确认及面积差异处理这条特别要注意的是商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式处理，即双方对面积发生差异时以产权产籍部门核定面积为最终结算面积，并执行本合同第四条约定的单价，总房款多退少补。这条的约定对于购房人来说是极为不利的，因为不管面积增加了多少，购房人都要补足房款。其实，在这条款中第二款是保障我们购房人权力的一条约定，这是一条关于面积误差处理原则的约定，合同是这样描述（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算（二）面积误差比绝对值超出３％，购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返