牧天土地房产问题.docxVIP

企业与村委会签订《土地租赁协议书》，租赁二集体土地用于农业是否可以？《土地承包合同》第3条规定：“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”，第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。依照上述规定可以看出，农村土地经营只能采取承包经营制，而不能采取租赁经营制。允许存在的土地租赁也只能是家庭承包后的承包方的对外出租，属于土地承包经营权流转的范畴，而不能由农村土地所有权人即发包方（本合同中的村委会）对外出租。因此，根据《农村土地承包法》及《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定（1）不论是给本集体村民还是集体以外的主体（应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准），农村土地（集体建设用地除外）都必须以承包的方式发包给这些主体，村民委员会直接出租出去肯定是不合法的；（2）这些主体承包土地后，才能把承包的土地出租给第三人使用，此即所谓的承包经营权流转（出租仅为流转的一种常用方式而已）；请切记，此时出租的主体不是村委会，而是承包人（如果土地成批出租，村委会可以作为组织者组织出租，但不能作为出租的主体）；企业部分土地及建筑物没有产权证怎么处理? “如实披露+风险提示+股东承诺+未来规划”，案例有“兴港包装、八亿时空、万通新材等等”这里面有两个点“持续经营”和“合法经营”，所以解决和论述也需围绕进行。1.背景核查：土地及建筑物没有产权证的原因，下占土地究竟是什么性质？下占土地性质是基本农田还是集体建设用地区别极大。不属于基本农田，但属于集体农业用地2.持续经营：该违建对生产经营的影响究竟有多大？如果影响很大，那放弃它，另买地重建或在附近长期租赁合法的场所，可行否？公司存在其他厂房，不是唯一厂房，实际控制人可以兜底。3.合法经营：违建得承认，然后补办手续是否行得通？包括重走一次集体转建设的手续，取得地方住建部门的函件。这些是最好的方法。地方正在调规，未来预计将会把集体用地转为建设用地，公司承诺届时办理相关报建手续。资产是企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。一般而言，企业资产主要包括无形资产诸如商标商誉、专利权、著作权等，有形资产诸如土地使用权、房屋所有权、生产设备等。如果拟挂牌企业的资产存在瑕疵，那么这样的资产尽管有可能体现效益，但是确实不牢固的，是存在风险的。在IPO的审核中，与企业经营相关的房产土地容不下一丁点瑕疵，要求资产完整、权属清晰、证照齐全。而在已经挂牌的新三板企业中，租赁房产、集体土地、无证房屋等情况屡见不鲜，且这些企业均已成功挂牌。并不是说新三板公司对于土地房产不重视，监管机构在审核过程中也会十分关注拟挂牌企业土地、房产方面出现的情况，但审核的态度比IPO会宽容很多，规范的尺度也会更大一些。一、案例情况长合信息（430407）：公司无自有房产，其所有房产系租赁取得；恒裕灯饰（430474）：厂房租赁无产权证的集体资产，租赁房产即将到期；同立高科（530533）：土地权属存在逾期建设被无偿收回等不确定风险；八亿时空（430581）：子公司租赁违法建设的房产；中天金谷（430624）：公司在租赁土地上自建房屋，且无法办理产权证；华工创新（430615）：租赁集体土地且使用不符合农民集体用地的性质；励图科技（430398）：公司购买的房产长期无法办理产权证；易丰股份（430443）：租赁无产权证的集体用地，租赁的厂房建设也没有取得相关政府部门的审批手续；金鹏源康（430606）：租赁土地存在程序瑕疵，未经批准在租赁土地上自建房屋；宜达胜（430384）：租赁实际控制人的房产。二、典型案例的分析（一）易丰股份（430443）租赁无产权证的集体用地，租赁的厂房建设也没有取得相关政府部门的审批手续拟挂牌企业租赁的厂房所占用的集体土地没有取得土地证书，厂房的建设也没有取得相关政府部门的审批手续。解决措施：实际控制人出具《承诺函》，承诺若因第三人主张权利或政府部门行使职权而致使《房产租赁合同无效》或出现任何纠纷，导致公司需要搬迁并遭受经济损失、被有权政府部门处罚、被其他第三方追索的，公司实际控制人承担赔偿责任，对公司所遭受的一切经济损失予以足额补偿。律师意见：1、村民委员会的背书：在租赁期限内，村民委员会不另作他用；2、工商行政管理部门的背书：允许公司在此注册；3、我国没有明确禁止租赁集体土地上的厂房；4、拟挂牌企业严格按照租赁合同履行义务；5、该租赁合同具有可替代性和易替代性。总之，该租赁合同不会对公司正常的经营活动产生重大不利影响、对