商业地产营销策划 天津富力城酝酿引导期阶段思考.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 天津宏观经济 2、财政收入 3、近年来天津固定资产投资趋势 4、天津人口状况 人口总数：1023.67万人（截至2004年底） 自然增长率较低，04年人口增长率仅为0.134% 来津的外来人口到2004年增至95.95万人，约占近年新增人口的58.80%。 全市共有家庭户309.15万户，平均每个家庭户人口为3.10人，与2000年 相比，户均人口减少了0.24人。 市内六区已进入婚龄期的人口占总人口的7.4%。约为75万人。 天津居民收入状况 工薪收入仍然是居民家庭收入的主要来源。 2004年1至9月份居民家庭工薪收入人均为4832元，比上年同期增长10.2%，占家庭总收入比重为62%；其中工资及补贴收入比上年同期增长10.6%。 2004津城居民买房支出增长近七成 2004年城市居民家庭人均用于购建房支出为 2762元，比上年增长 68.5%，增幅比 2003年上升 39.5个百分点。 家庭商品房拥有率为 16.1%，提高了 2个百分点。另外，本市城市居民家庭 2004年用于住房贷款人均 713元，比上年增长 27.1%。 认为今后理想的居住区域仍以河西区、南开区两个区域为首，比例分别为33%和27%，占到了抽样调查总数的60%。 2、购房目的 3、购房最关注的因素：地段，价格，房型 4、房型面积意向：大多数人趋向购买面积在100－120平米之间，既经济又实用。 小结 从地域上看，由于环境优良，交通便利，配套齐全，天津市民更趋向于在河西和南开两区置业。但随着城市基础设施建设的推进，在河东，红桥区购房的客户业逐年增多。 由于天津房地产的发展起步较晚，自住需求还远未满足，购房用于投资的理财理念也不很盛行。 购房理念趋于理性，经济实用是首要考虑的问题。同时随着最近一两年房价的大幅攀升，处于消费实力和日常居住的考虑，天津更愿意购买总房款较低的小户型。 改善型客户和需求型客户的购买心理也存在差异。改善型客户更考虑小区环境和房型舒适度。而需求更注重社区配套和交通便利性。 富力城项目分析 项目地处南开，和平，红桥三区交界处。为天津城市发源地，深厚的政治，经济，文化历史积淀。 真正的城市核心地带，交通便利，商业气氛浓厚，生活，教育配套齐全。 房型面积控制得当，与目标客户群需求吻合。 开发商业已形成的全国化品牌优势，在北京和广州均有成功先例。拥有丰富的高端项目操作经验和雄厚的资金实力。 弱势(Weakness ) 楼盘密度较大，容积率太高，舒适度较差，造成一定的购买抗性。 曾经拥挤破旧的地块形象尚待革新。 毗邻繁华闹市中心，居住氛围嘈杂。 紧靠少数民族聚集区，文化冲突可能给项目运营带来一定的不可控因素。 机会(Opportunity) 海河综合治理带动了该区域地产的发展，居住环境的改善和商业的日益繁华改变了居民对该区域的原有印象。 众多实力雄厚的开发商强势进入，上千亿资金注入，全面推动了天津城市中心的恢弘腾飞。 天津市政府对城市复兴的强烈愿望，给该区域的开发商给予大力支持。房地产业作为国民经济的基础、支柱性产业，关联度高，带动力强，对改善人居环境，带动相关产业的发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。 大多数天津市民对城市中心的复兴寄予厚望，片区的改造必然让市民最为关注。更利于品牌的建立和维护。 威胁(Threat ) 05年全市高档商品房上市面积将高达300万平米，供过于求，竞争异常激烈。 由于推进速度较快，该区域地产市场尚未成熟，尚存诸多不确定因素。 周边众多项目失败使更多的消费者处于观望态度。迅速炒热该区域尚需时间和宣传力度。 周边地块情况 中新集团一期6万平方米别墅住宅已开工，计划6月开盘。 柏龙威地块30万平方米沿海项目05年下半年开工。 泰达城于05年年初开工。 项目周边综述 周边超过8平方公里的区域内，各类房地产项目总建筑面积将超过1500万平方米。 南开、和平、红桥三区交界地区是天津市最传统的居住区之一，同时也是天津城市起源之地，拥有悠久的历史、丰厚的文化底蕴和人文气息。经过多年的老城区改造，这一地区原有的危陋平房基本被清除，周边道路交通的改造使得这一地区的居住环境得以极大改善。特别是海河综合开发的启动，更为该区域的复兴创造了机会。 以老城厢为中心的周边8平方公里范围内，包含有大悲院商贸区、古文化街海河楼、铜锣湾广场、西站商贸区等多个规划、新建商业项目，总占地面积近38