在租和待租的写字楼市场分析.ppt

* 租赁写字楼市场分析 租赁写字楼项目分析 以天河北CBD商务核心区域的写字楼项目：天誉三期写字楼、天河城东塔、天伦大厦、中华国际中心作为广州市近期写字楼项目的分析对象，以项目规模、面积、租售价格等方面进行。 以珠江新城CBD商务核心区域的写字楼项目：合景国际金融广场作为广州市近期写字楼项目的分析对象，以项目规模、面积、租售价格等方面进行。 近期租赁项目规模及规划表 1-4商务配套 5-45办公 195m 45层 总建10.3万m2 天河路 天河城 东塔 负1-负3车库 1-9层商场 10层以上办公 268m B塔62层 占地3.5万m2，总建11.89万（定字楼） 中山三路 中华国 际中心 负2-负5车库 负1机电用房 1层大堂 2-6层商场 7-36写字楼 170米 36层 占地9200 M2 写字楼总建3.8万m2 林和西路 天誉国际 商务港 1－3层商业配套 4－25层办公 99.9m 25层 占地4000 m2 总建41515 m2 环市东路 天伦大厦 198m 楼高 地下1-5车库 1至4层商业 5至39层办公 39层 占地7200m2 总建10.5万m2 珠江新城 国际金 融广场 楼层功能分布 层数 项目 规模 地理 位置 项目 名称 规模分析 从上表06年中在租或将要推向市场的租赁写字楼项目来看，项目档次均为甲级写字楼定位，单个写字楼项目规模除天誉国际商务港和天伦大厦相对较小以外，其他都在10万平方米以上。 写字层数除天伦大厦（25层）外，都为35层以上的超高层建筑。 楼体建筑高度除天伦大厦低于100米以外外，其余都为200米左右。 规模分析 面积特征 70% 100起 低层:3699 高层:1800 中华国 际中心 70%左右 未定 7-8层：1000 9-30：1355 32-33：1900 34-36：1087 天誉国际 商务港 73％ 180起，最大全层 1500 天伦大厦 73% 170起 2270 天河城 东塔 —— —— 1800-2000 国际金 融广场 实用率 主力户型面积 （m2/间） 标准层面积 （m2/层） 项目名称 面积特征分析 目前在租和待租的写字楼项目单层建筑面积除了天誉国际商务港（1400m2）和天伦大厦（1500m2）外，天河城东塔、合景国际金融广场、中华国际广场的单层面积在2000m2左右。 其中中华国际中心低层的单层建筑面积最大，为3699 m2。 面积特征分析 租售价格情况 05年11月封顶开始租售 出租约10% 左右 25-30 110 中华国 际中心 项目委托仲量联行进行招租 25层顶层为天伦置业总部 只租不售 楼顶设有直升机停机坪 项目与保利合作设有保利威斯汀酒店 备注 未开始租 未定 160－180 刚开始租 未开始租 出租率约 15％左右 租售情况 29 130-160 天河城 东塔 天誉国际商务港 20－30 160－230 合景国际金融广场 25 80 天伦大厦 管理费 （元/m2/月） 租赁均价 （元/m2） 项目名称 租售价格分析 租赁价格在110-140元/平方米/月之间。（基本上为毛坯或带有简单装修）。 管理费在25-30元/平方米/月之间。 租售价格分析 软、硬件设施情况 VAV空调系统 有 LOW-E镀膜中空环保玻璃配合氟碳涂膜铝线条所组成的幕墙 4.05米 22台 1000多 有 广东天河城 物业管理 天河城 东塔 名牌主机中央空调 无 LOW-E玻璃幕墙 3.85米 28台 1100多 有 戴德梁行 中华国 际中心 中央空调 无 不详 4米 8台 400个 有 未定 天誉国际商务港 中央空调 中央空调 空调系统 —— 单元式LOW-E低辐射双层中空玻璃幕墙 外 墙 无 无 停机坪 净高:2.8米 3.9米 标准层高 25台 8台 电梯数量 停车位数量 会议中心 300个 —— —— 国际金 融广场 150多个 无 高力国际 天伦大厦 硬 件 设 施 物业管理公司 项目名称 硬件内容 √ √ √ √ √ 国际金 融广场 办公(OA) 智 能 化 水 平 硬件设 施 √ √ √ √ √ 天誉国际 商务港 √ √ √ 保安(SA) √ √ √ 防火(FA) √ √ √ 设备(BA) √ √ √ 通讯(CA) √ √ √ 天河城 东塔 中华国 际中心 天伦大厦 项目名称 硬件内容 续上表 软、硬件设施情况 软硬件设施分析 共同点： 均有专业物业管理公司进行统一的写字楼物业管理工作； 均配置了5A系统； 均配置了中央空调； 大多数外墙都为LOW-E玻璃幕墙； 标准层高大都在3.7-4.05米之间； 大多数都配置了足够的垂直电梯。 不同点： 大多数超甲级写字楼都配有“会议中心”，档次相对低一点的甲级写字楼天伦大厦则没