宏方沣河项目提案.ppt

升值题材： 房地产市场发展形势良好，直接促进土地升值； 沣河新区高起点规划的逐步落实将促进土地升值。 贬值题材： 除非国家针对房地产开发出现大的政策调整，否则土地不会明显贬值。 价值趋向：呈现增长性 说明：土地的升值题材主要依托于交通优势和片区未来的发展趋势判断，是长期的正面影响，而项目的贬 值题材主要是缘于地块周边配套的不齐备，随着城市发展的日益加速和片区规划的介入，可以预见的是配 套问题将有相当程度的改善，综上，项目在未来升值潜力较大，整体呈现增长性。但同时应该看到，城市 的发展和市政的介入具备一定的周期性，因此，可以预见的是在未来的2-3年内，地块的价值虽然存在上升 空间，但若地块的周边配套条件改善的情况不大，将会对项目的开发带来一定的市场阻力。 针对控规，建议如下： ●保留建筑高度限低的控规要求，似无向下修正必要，确保产值。应保证商业部分的建筑密度≥40%，住宅部分的建筑密度 过低，建议向上修正5%。商业部分的容积率区间用不完，建议下调1.0左右，否则商业面积过大，导致销售难度过大，住宅 部分容积率略低，建议向上修正0.2-0.3（做多建筑面积18000㎡ ） ●建议小区主入口设置在世纪西路小区南北长度的中点位置，临世纪西路一侧的底商部分存在一定商业价值，底商设置的位 置建议：主入口两侧、以及靠近市政广场部分，底商不宜做多，否则会对Ⅰ-Ⅰ地块的商业部分形成冲突。 ●绿地率要求基本合理，停车率要求过高，但考虑到地块地段的现状，建议保证停车率不低于70%，地下停车率要求过高，为 成本计，建议建设一定的地面立体停车位。 目标市场研判： →项目更靠近咸阳市区，无法辐射到西安市场，如要生硬追求在西安落地，会造成营销成本虚高。 →郊县市场也将是一个重点，但郊县的客群更倾向在咸阳城市中心购买物业。 →如果让咸阳的富裕阶层跳出城市中心来考虑，他们将更倾向于购买世纪大道与西安的物业。 主力客群不在西安，不在郊县，也不是咸阳的富裕阶层。 那么，我们的市场在那里？我们的竞争策略是什么？ 人本关怀下的中高端阶层居住优化解决方案。 这就是我们的营销推广策略与竞争策略，告诉我们，市场就在咸阳、就在郊县、就在西安。 人本关怀：人性尺度、更优品质、更好服务、性价比高中高收入阶层：涉及面广、弹 性定位、主动对位优化解决方案：比城市中心物业更高品质、更优惠价格、更好社区配套 与服务；比世纪大道楼盘更先进规划设计理念、更新颖的建筑风格、更优惠的价格 如何挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化？ 如何突出项目优势，吸引市场关注？ 如何避免产品层级单一，造成大量同质化产品？ 建筑风格： 欧陆风格吗？倒底是西班牙、法国、德国，还是英伦？中式风格吗？倒底是苏州园林、江南 小镇、徽派建筑，还是唐风建筑？是西班牙风格吗？倒底是地中海风格、GAUDI建筑、还是 洛可可风格？法国风格吗？究竟是枫丹白露、还是普罗旺斯？是德国风格吗？包豪斯合适吗 爱诗林根对头吗？在论证可行的基础之上，请给设计师一个明确的指向。 别让设计师找不到北。 塞尚沟通认为：沣河新区需要崛起发展，咸阳要与西安实现城市发展的接驳， 无论是西咸一体化的逐步实现，还是沣河新区的发展，抑或华宇实业-宏方置 业的发展，需要的都不是常规思想与方法。西咸一体化需要国际气质,沣河新 区需要大手笔,而华宇实业-宏方置业需要持续创新。因此,项目建筑风格也应 暗合国际气质、大手笔、持续创新的精神内核。 ART-DECO 从新古典主义过渡到现代主义之间的一种艺术风格,诞生于巴黎,源自1925年法国巴 黎举办的现代工业装饰艺术国际博览会。当时的语义为“最豪华”。 ART DECO建筑艺术的基本特征为:强调几何线条、强调对称、干净利落,建筑立面大块整洁, 形成强烈的视觉感受和独特的韵 律感。ART DECO在上世纪二、三十年代曾风靡巴黎、纽约、上海等大城市。ART DECO适应变化,易于应用,潜在的巨大象征能 力,高耸的造型,代表的是一种复兴的城市精神。ART DECO建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔,给人以拔地而起、傲然屹立的非 凡气势,体现出工业革命技术革新所带来的不断克服地心引力而达到新的高度,表达出不断超越的人文精神和力量。 ART DECO历久弥新，风靡全球。 如果你打开Google搜索一下Art Deco，可以看到600多万条相关的信息。 在巴黎、在纽约、在 上海，ART DECO无处不在。它的风行伴随着新一代富裕阶层的诞生，这些人群渴望表达自己的 生活态度，确立自己的生活方式，所以当他们既不想回归传统，也不愿意陷入冰冷的机器或网 络世界里，这时Art Deco就成了一种极佳的语言。 没有ART DECO，就没有现代的巴黎、纽约、上海 1925年