房价讲座6-房地产泡沐经济.pptVIP

房地产金融讲座(3)房地产泡沫经济 徐滇庆 房地产泡沫经济 深圳的房价在半年之内上涨50%，是不是一个大泡沫？ 泡沫经济基本特征是总需求曲线拥有正斜率。 物价越高，正常需求越低，因此需求曲线具有负斜率。 投机性需求买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。 社会总需求曲线是二种需求的合成。 投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。 如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。 在泡沫经济状态下，市场机制失灵，不存在稳定的均衡态。 在外部干扰下很可能出现剧烈的震荡，价格大起大落。 理论和实践证明，股票和房地产市场最容易成为泡沫经济的载体。 如果投机风过盛，大量资金涌入房地产市场和股市，很快就会导致社会资金流断裂，随之而来就是金融危机。 由于在现实中很难区分和度量真实需求和投机需求， 往往只有在事后从数据分析中才能得出结论。 例如，在购房者没有再度抛售之前，我们没有根据判断是否属于投机需求。 判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。 泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。 拿房价的变化率和其他指标的长期平均值作为比较基准，纵向观察房价的时间序列变迁。 围绕着正常状态的房价波动属于商业周期， 只有房价变化率和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。 从全国的数据来判断，房价收入比尚且没有脱离长期平均值， 至少目前还不能把全国的房地产市场称为泡沫经济。 与其争论房地产市场是不是泡沫经济还不如讨论一下它是否有崩溃的可能。 金融危机的基本症状是资本市场上资金链断裂，导致大量资金外逃。 2007年4月底，中国居民存款高达17.4万亿， 而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿。 社会上资本流动性过剩，还有大量外资源源不断流入。 只要资金流不枯竭就很难改变人们对资本市场的预期，就不会导致突然爆发的金融危机。 * * *