房地产项目市场营销策划之第二章土地使用权的获得.pptVIP

第二章土地使用权的获得 本章学习目的 正确看待地段轮 熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略 了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法与选择策略 掌握房地产开发的时机 2.1房地产开发地段的选择 2.1.1地段论的再认识 1.地段论的现实困惑 房地产具有增值性，在很大程度上是由于土地在增值，因此，地产界有一种说法，房地产开发区决于三个重要因素，地段，地段，还是地段。 2.地段论的理性认识 地段在房地产开发中起重要的地位，主要表现在以下两个方面： 从成本角度出发，楼价=地价+专业费+建筑费+资金利息+税费+利润 发展商在获得土地使用权时，一般用假设开发计算地价，由于个体的差别，地价评估的不同导致了利润的不同 2.1.2开发地段影响因素分析 2.1.3开发地段选择方法 开发地段对于开发商来说至关重要，选择时要做好以下几个方面： 1.土地评价 主要包括三个方面： 地域性指标——宏观区位、微观四邻 物理性指标——规模、地貌形态，城市规划发展要求，基础条件 经济性指标——综合地价 2.土地市场研究 土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断 供应量的调查方法 土地出让部门调查 在建项目情况 需求量调查 掌握已出让、转让信息 市场预测 3.产品市场研究 国内主要是先拿地，然后再作市场研究，这种方法风险比较大 国外一般根据市场研究的情况然后选择地块 4.土地选择 由市场调查明确市场需求某种产品的需求量，然后确定这种产品的土地 2.2开发商获取土地方式 2.2.1国家叫停开发上土地使用权协议出让原因 炒卖项目，甚至只是圈地而不开发 政府的土地收益流失 行业行为不规范容易产生腐败，全国几大腐败案几乎都和土地由有关，例如成克杰腐败案，原深圳副市长王炬腐败案。 制约经济的合理发展 2.2.2开发商获得土地使用权的方式 招标拍卖 公开挂牌 协议出让 土地转让 2.2.3获得土地使用权的策略 品牌主导型 资金主导型 政府补偿型 2.3参加土地拍卖 2.3.1土地拍卖前的组织工作 尽快获得信息，购买标书 组建土地竞投小组 进行现场勘察 广泛收集信息资料 测算土地成本和估算开发总投资、开发价值 参加竞拍 签订协议 2.3.2开发商应慎重取价 1.政府制定地块竞投底价依据 土地整理费用 统一供需圈内正常土地交易价格 以往的土地拍卖交易情况 宏观经济走势 2.开发上计算地价 2.开发上计算地价 主要用到剩余法，其基本思想为 地价=房地产建成价格-（建筑费+专业费用+利息+租售费用+税费）-利润 剩余法操作的程序 估计开发后的房地产价格 估计开发费用 估计开发商利润 求地价 剩余法的可靠性主要取决于两个预测： 剩余法的可靠性主要取决于两个预测： 土地的最佳开发方式预测是否正确 对未来房地产价格的预测是否正确 剩余法的缺点主要是对市场变化的敏感度很高，一些变量的为小变动就会引起估价结果的差异 2.3.3土地拍卖会的现场对策 从容应价法 突袭法 应付意外情况的措施 保持心理稳定 2.4基础设施与地产开发 根据基础设施的不同形式，具体分为三种 点状设施 现状设施 面状设施 2.5土地储备问题 2.5.1对土地储备的正确认识 土地储备的意义 房地产企业日益规范理性化发展 企业的规模越来越大 有利于融资和房地产企业的连续发展 增加土地资源储备的合理性、必然性但必须增加土地的有效性 土地储备不等于立即开发，增加土地的储备量，容易是企业被上包袱 开拓市场，增加销售份额，才是企业发展的关键 警惕海南房地产虚热再次发生 2.5.2提高企业土地储备资源的有效性 土地储备的经济界限和时间界限 提高土地储备资源有效性的方法 规模适度 结构合理，比例适当 * 自然条件 通风采光差 通风采光优良 形状不规则，面积小 形状规则，面积大小适中 地形起伏较大，地势低洼 地势平坦，地势较高 地基承载力小 地基承载力大 地段远离市中心 地段接近市中心 需求量小 需求量大 市场供求行情 劣质地段 优质地段 影响因素 控制过严 控制较为宽松 城市规划 人口密度过大或过小 人口密度适中 人口因素 当地居民收入水平低 当地居民收入水平高 投资不活跃 投资活跃 经济条件 绿化率高 没有污染 环境条件 不完善 完善 基础设施 *