房地产项目市场营销策划之第六章房地产项目的产品策划.pptVIP

第六章房地产项目的产品策划 本章学习目的： 熟悉住宅的户型分类、户型确定的依据，了解住宅户型设计的指导思想、功能要求与技术特点 熟悉住宅小区环境景观设计的基本内容和指导思想 熟悉规划设计经济性的主要内容，建立正确的住宅小区规划设计经济概念 熟悉开发商、策划师与建筑师的合作方式 6.1房地产项目规划设计规划 6.1.1房地产开发项目规划设计的重要意义 房地产开发项目规划设计的意义主要从两个方面： 在总体开发原则上，良好的规划和建筑设计是保证房地产项目成功的要点之一 在项目运作的方面来说，规划设计是其中一个重要的有机组成部分 6.1.2房地产项目规划设计指导思想 体现总体策划的基本构思与原则 最大限度地满足人的居住需求 追求建筑与自然共生 力创建筑与社会共存 小区建设富有个性，特色突出 动态的规划设计（住宅的适应性与灵活性） 住户参与规划设计 6.1.3项目规划设计的主要内容 项目规划设计就是要制定整个工程设计原则，其具体内容主要有以下几个部分： 住宅及其用地的规划布置 居住区公共服务设施的规划布置 居住道路的规划布置 居住区绿地的规划布置 居住区的环境景观设计 6.1.4关于适居环境 商品住宅的开发是要给消费者提供“受欢迎的生活环境”而不仅仅是提供“居住空间”，根据这一原则设计出来的住宅区，称为“可以居住的住宅区”，在开发过程中，必须明确什么样的住宅区是人们愿意和喜欢居住的，只有这样才能做到有的放矢，开发出消费者喜欢的和乐意居住的地方。 住宅水平的构成因素： 居住生活的舒适性 独立性与关联性 适宜的尺度 私密性的保证 邻里空间与交往 居住空间的适应性 持续发展 符合市场细分的要求 适应家庭结构的变化 3.居住的安全性 物质的安全性——主要是指结构的安全、防火、防盗、防滑、防坠等 精神的安全性——主要是指防止视线与噪音的干扰 4.居住环境的整体性 居住环境的整体性主要是指形式上的整体性，即整个居住环境风格、材料、色彩、气氛的一致性。 6.1.5住宅区规划设计的复杂性及系统标准 住宅区规划设计的复杂性 随着人们居住质量的提高，人们对住房的要求也越来越高，越来越复杂，主要集中在以下几个方面： 衡量标准的变化——过去主要由面积演变到现在的高质量，高品味，舒适便等 功能需求的变化——由以前的简单的仅仅提供居住空间和简陋的水电设施的住宅演变为智能化，程序化，逐渐向科技化转变 居住主体的变化——例如，老年人数量再在增加，家庭结构的日趋小型化 个性化追求 服务社会化 人们的环境意识和可持续发展意识的增强 住宅区规划设计的系统标准 技术标准——包括数量类（面积指标、空间规模指标等）和质量类（环境质量、新能源、新材料等） 社会经济标准——主要是产权状况指标，法英社会购买力指标、价格比指标 文化标准——包括物业管理文化类指标、社会活动文化类指标、健康保健指标等 6.2住宅的选型 6.2.1住宅的分类 按照住宅的层次划分 按照住宅的层次划分，可分为多层、高层、小高层、低层建筑 多层住宅——多层住宅一般是只层数在4~6层的不设电梯的住宅，多层住宅的特点主要有 具有良好的经济性 平面组合灵活 面积利用充分 空间尺度宜人 高层住宅 关于高层住宅，一般是指规范规定层数应为10层及10层以上，又根据规范的内容可以把高层住宅分为高层（12层以上）和小高层（12层一下，设电梯的） 高层住宅发展原因：社会方面的原因——城市人口大幅度增加，城市用地紧张，技术方面的原因——结构形式及计算理论上的突破和垂直交通的解决，为高层的发展提供了技术支持 高层住宅的特点 垂直交通以电梯为核心的公共交通系统 公共活动空间设置要尽量减少人们对高层建筑生理和心理的影响 地下室的设置 防火疏散的设计 高层住宅的用地类型 高层住宅的类型 塔式住宅 板式住宅 小高层住宅 小高层住宅采用的结构性是一般为框架及框架剪力墙，由于框架结构特点7~12层最经济，目前在许多地方比较流行 小高层住宅的特点 能有效的节约土地 能更好的体现以人为本的设计思想 拥有较高的绿地率 具有较好的结构性能 具有一定的经济性 低层住宅 低层住宅往往是指层数在1~3层的住宅，这种住宅通常称为别墅 低层住宅的特点 因地制宜，巧妙利用地形组织室外空间 空间构成丰富多彩 室内外空间互相延伸、渗透 非常人性化的住宅 具有多元建筑的建筑风格 结构简单，建筑技术要求不高 每户都由自己的独立的基地，用地指标较高 低层住宅的类型 独院式别墅 并联式别墅 联排式别墅 按照住宅平面方式划分 住宅平面布置方式主要是指多层或高层建筑的平面组合方式，在住宅设计中，它与居住户性关系最为密切，其主要的形式有 梯间式住宅 内廊式住宅 外廊式住宅 内井式住宅 独立单元住宅 跃层式住宅 复式住宅 错层式住宅 6.2.2住宅类型选择的原则 住宅类