新政下房地产开发-国六条与小户型专题.pptVIP

* * * * * * * * * 房地产开发专题系列 国六条与小户型 专题 既小户型政策出台的背景 国六条出台的背景 关键词: 经济增长、城市化进程 目前国内年10%的GDP增长，2%的城市进化速度， 注定造成每年约1800万农民进城， 每人约需要100平米建筑才能满足生活、工作、休闲娱乐要求。 由此每年需要新建约18亿平米建筑。 目前国内商品房建设约7亿平米，加上公建配套共约10—15亿平米， 市场缺口仍然存在。 政策出台的目的 A中央政府的算盘：缓和社会矛盾、构建和谐社会 发展成以中产阶级为主的稳定社会（大宗私有资产的沉淀就成了基础） 10%左右的资产阶级 60-70%的中产阶级 10%左右的无产阶级 B、资产沉淀的两个载体（汽车和住房） 例：男生一出身追求的就是将来有汽车和住房， 为什么不是媳妇呢，因为这两样有了，还愁吗？ 有点钱先代款买车，然后是房， 这个过程要三十年。。。。。。。 为使这部分人能够买得起自己的住宅，稳定这类人群， 应对目前的高房价，减小户型面积，降低总价，故留出70%的产品， 使这部分人能够买起房子。其余的留给富人和贫困阶层。 因此： 经济的发展使大量的人群成为中国的中产阶级阶层。 小户型在国内和国外的现状 1、90㎡的小户型之争本质就是： 2、国内小户型的概念： 中国的中产阶级需要什么样的生活方式 一居室60㎡以下； 二居室80㎡以下； 三居室100㎡以下 3、国外户型面积演变过程： ②超小户型：15一30㎡， ①120㎡→140㎡→160㎡ 床，基本家具，没有厨房、阳台，即使有，也只是点缀 。 →140㎡→120㎡→100㎡ 4、香港和日本小户型现状： 户型有其自身特点，如厕、浴分离，厨厅不分等，但三房面积多在90—100平米。 日本：实用 香港：千尺豪宅只是制式的不同而已 有些的小户型是以几平方米为一户的，两房面积多在60--70平米， 三房面积多在80—100平米。香港所谓的千尺豪宅是按英制算的，千尺也就是100平方米左右而已。例：盛传张柏芝在香港买了豪宅，一问才120多㎡， 5、小户型的问题(根据有关部门调查研究分析) 小户型设计的要领和设计中的问题 寻找需求客户的共性，共性设计上进行功能优化，追求同一空间功能多元化。 1、砍掉不必要的面积。 小户型购房者多为中产阶级，对住宅的需求为基本居住， 不会像富人买豪宅，为了赚更多的钱， 因此空间设计上可以减少中产阶级日常不需要的面积。 例如：120平方米的户型降到90平方米的户型， 不是尺寸大少的浓缩，而是适应居者生活习惯， 砍掉一些不必要小隔间（保姆房与仓库），而完善必要居住空间（起居与会客）。 主人的生活系统（书房与仓库），对于小户型才是最重要的。 2、三套生活系统在设计中的体现： 接待系统（客厅与起居室的大小），对于豪宅更重要。 服务系统（保姆房与客人卫生间），对于豪宅更重要。 挑高层高，比如4.8米，在装修上建议业主作夹层，提升使用空间。 3、目前开发商的错误对策： 打通户型。左右房间或者上下房间，使两家变一家， 可是这样会多了许多不必要的空间，如餐厅，会客间等。 打包销售，有违犯规章条例之嫌 多送面积，提高单价。 4、建设小套户型设计的应用对策 精致生活的可能，减少不必要的面积使用，扩大必要的面积使用。 改变楼梯形式，减少公摊面积，提高空间利用率。 客厅16平米，主卧13平米，次卧7.5平米，厕卫8平米，厨房8平米，储藏8平米。 例如日本户型的面积分配： 90平米户型限制对制筑规划上的影响 相比较现有户型，小户型修改后会出现下列问题， 以原120平米与90平米户型比较为例： 2、覆盖率一一以12层一梯四户为例，同样层数总户数会增加33%， 公建配套需求面积增大、对开发商与市政建设都有影响; 1、面宽一一面宽平均降低1.5-2米，容积率降低率达0.15-0.2； 4、建造总成本一一建安成本增大，开发商前期手续增多。 3、立面造型变化一一户数增加，采光窗户增加， 建筑立面显得较琐碎，外立面粉饰成本增加、 小户型如何作成大面积 ★小高层采用电梯外挂减少公摊；内部空间紧凑。 ★增大空间使用面积，如大规模的飘窗运用； ★变种阳台（如双层挑高阳台）； ★入户花园、空中花园 ★挑高层高中的夹层空间； 总之，小户型设计应当体现的是住宅功能性的变革， 改变过去的功能性分类模糊不清的状态，达到集约化的住宅建设和消费习惯。 即面积分配的差异是居住观念的差异。 大话地产ＱＱ专业的房地产交流平台 期待与你共同进步 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *