中南齐齐哈尔项目提报核心问题汇总补充稿.docVIP

中南齐齐哈尔项目提报核心问题汇总 一、齐齐哈尔城市好不好？总体研判：城市地处高寒欠发达地区，，人口逐年流出，居民储蓄存款和收入水平低，比潜江还低施工周期短，政府投资环境不理想，1/齐齐哈尔市GDP增幅和人均GDP周边城市均排名末位，增长潜力弱；2/齐齐哈尔市属于人口流出型城市，2013年户籍人口557万人，常住人口528万人，主城区常住人口100万人，对房地产市场不利；3/2013年城市居民人均可支配收入19064元，人均储蓄存款15535元，比潜江还低；4/城市地处高寒欠发达地区，施工周期短，政府投资环境不理想；5/占地面积12平方公里房地产投资占固定资产投资比重偏低是目前和未来几年的热点板块，将打造成为城市的副中心对齐齐哈尔城市的研判，我们主要是基于以下几个方面的研判： 1、黑龙江省三大重点城市之一。齐齐哈尔位于黑龙江省西南部的松嫩平原，距省会哈尔滨市直线距离270公里，是黑龙江省西部地区政治、经济、科技、文化教育、医疗、商贸和交通的中心，辐射黑龙江省西部、吉林省西部以及内蒙古北部，是中国重要的以装备制造业为主的重工业基地； 2、经济实力较强，但增长潜力弱。2013年齐尔市实现GDP总额1230亿元，增幅为8.5%，在周边城市排名中下位（其他城市如大庆均在10%以上），人均GDP为23396元在周边也排名末位，经济增长潜力不足； 3、人口流出，无法扩大市场容量。齐齐哈尔市2013年户籍总人口557万人，常住人口528万，属于人口流出型城市；主城区户籍人口118万人，常住人口100万人，人口逐年流出，对房地产市场不利； 4、装备与机床制造业为主的重工业城市，第三产业占比逐年提高，提供新的机遇。2013年三产占比分别为22.8%、36.7%、40.5%；齐市是以装备制造业为主的重工业基地；目前三产结构不合理，一产仍占比较大，未来产业结构需不断优化； 5、居民储蓄存款和收入水平低，比潜江还低。2013年城市居民人均可支配收入为1.9万元，人均储蓄存款1.55万元，居民储蓄存款和收入水平低，比潜江还低（人均可支配收入为1.94万元，人均储蓄存款2.43万元）； 6、施工周期短，政府投资环境不理想。地处高寒欠发达地区，冰冻期长，建筑施工周期短，对房地产市场产生不利因素；同时当地政府投资环境不理想，东区地区投资环境不理想是全国出了名的； 7、城镇化率低，人均住房面积低。2010-2013年齐市城镇化率分别为35.8%、35.6%、35.6%，相比同期全国城镇化率46.6%、51.3%、52.57水平较低；2013年齐齐哈尔市城镇居民人均住房建筑面积25.8㎡较低，改善型需求还未展现； 8、城市房地产投资比例偏低。齐市2013年实现房地产投资总额117亿元，人均房地产投资2104元，在周边城市中处于水平落后；固定资产投资894亿元，房地产投资占固定资产投资比例13.11%，城市房地产投资偏低； 9、中心城区由建华、龙沙、铁锋区三区组成，三区交汇处为城市商业核心地带。建华区作为齐齐哈尔市政务中心，发展已较为成熟，目前无重大交通、市政等规划；随着主城核心区沿嫩江向南发展，龙沙区的南苑新城是目前和未来几年的热点板块，打造 “一环、二轴、三心、五片区”。核心项目中汇城规划12平方公里，预计总投资500亿元，规划总建筑面积约1800万平方米。新城建设含高层标志性建筑，购物中心，地上地下商业步行街、水上世界、儿童游乐场、室内热带森林公园、电影院、大商新玛特三店、万达广场二店、室内溜冰场、四星级五星级酒店、高级写字楼、金融街、生态节能高端住宅等。其中商业金融面积600万平方米，行政办公、医院、学校、科技研发、体育广场、高铁广场（于2014年年底建成，预计2015年4月份通车）、客运站等公共建筑面积约600万平方米，住宅配套面积600万平米，总投资500亿元。铁锋区成熟度相对偏低，发展北苑开发区，是重点发展能源综合利用、机械加工、农机具制造、绿色食品深加工、农业生产资料加工业为特色的综合性开发区。 二、齐齐哈尔整体房地产市场好不好？ 研判：市场，存量消化周期长；房地产发展不健康。具体原因如下：/近五年楼市明显供大于求，供需失衡/需求量不足，单盘年去化万方，市民购房意愿；201年成交万方，。/存量大，消化周期长，未来销售压力大；2013年底存量万方，约需要年时间消化。价格，。/土地市场待开发量大。2009年至今出让土地结余待开发面积626.3万方，按照2013年99万方的去化速度，需要6.3年时间去化/城区客户饱和，未来周边县区成未来需求主力。3/刚需需求为主力，同时对于产品打造多注重舒适性，如100-120平米打造两房。 相比住宅市场，作为单核商圈城市，商业市场不成熟，商圈能级低，具有一定提档换代机会，但商业需求量亦有限（2013年成交不足10万方