余姚中宇天鹅湾地产高层报告.ppt

;报告核心：;我们重在解决三大核心问题：;首先，我们先来看看当下市场。;当下市场;宏观经济;上半年全国房地产投资总额13196亿元，同比增长33.5%，增幅放缓 由于国家实行紧缩性调控政策，加之购房者观望情绪日渐加重等诸多因素，全国商品房成交量同比下降13%，价格成交增幅仅为6%，增幅较去年同期12%降低一半。 2008年上半年全国楼市出现了量价齐跌的萎靡颓势，房地产市场逐渐步入寒冬。;我国经济;我国经济;我国经济;降价楼盘实例; 银根紧缩，贷款难度增加，开发商回现压力加大，资金链受到考验 银行不得给建设用地闲置时间超过两年房地产项目发放贷款。 自从07年至今16次上调人民币存款准备金率，由07年年初的9.5%上调至目前的17.5%。 房贷紧缩，首付及利息增加，消费者买房压力变大，投资欲望减弱 在房地产信贷政策严格控制后，房地产开发贷款大幅下降。央行数据显示，二季度开发贷款和购房贷款同比分别减少684.3亿元和1022.3亿元。 保银行，保企业，舍楼市 从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整。 从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。 08年10月开始，地方政府纷纷出台政策救市。 11月1日始，由国家财政部出台的新房地产金融政策开始执行。 10月22日，财政部与央行出台的楼市救市方案，对居民首次购房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％，个人住房公积金贷款利率各档次分别下调0.27个百分点 ;从各大城市2008年房地产市场运行来看 2008年上半年： 量跌价稳、有价无市是上半年全国楼市的真实写照； 对待价格的态度上： 部分开发商选择死扛价格，期待楼市短期内回暖； 部分开发商选择顺应市场大势，降价、促销确保回现； 2008年下半年： 奥运会是市场信心的一个转折点，楼市量价齐跌，越来越多的开发商认清了现实加入降价的行列。 从2008年国家政策来看 08年国家的政策环境由从紧到放松，体现出： 1、宏观经济环境和楼市形势波动非常明显，国内楼市未来形势不容乐观。 2、政策的干预无法根本改变楼市的下滑趋势(已形成一股势能)。;宁波楼市;宁波楼市走势分析;在售精装修90平方米房源每平方米均价1.1万元 新推一批房源每平方米均价约9000元 “万科”率先捅破甬城房价坚挺迷局？ 事件回放： 2008年7月26日，万科金色水岸二期内部预订开始，推量两幢90平米，一幢89+54平米拼接140平米，90平米报价11000，140平米拼接报价13000，共计214套，当天预定20套，预定率9%，之后销售停止。 2008年8月2日，二期正式对外公开，推量2幢90平米，1幢89+54平米拼接140平米，90平米报价10000，140平米报价12000，共计214套，累积预定30套，预定率14%，虽然较内部预定报价暗降了1000元/平米，但销售依旧很差。 2008年9月2日，销售率不足20%，万科公开降价，90平米降装修标准报价8888、不降装修标准10000，140平米报价12000，当天推出3幢90平米降装修标准房源，1幢90平米不降装修标准房源以及1幢140平米房源（装修售价不变） 本次降价将推3幢90平米简装卖8888元/平米，总价6层以下一般不超过80万元/套且首付20%，其余1幢90平米还是按精装销售10000元/平米总价90-100万/套。;日期;一期 8幢高层，2007年10月28日开盘 实际城交均价10457元/平米（白坯） 2007年底时均价11200元/平米（白坯）;时间;开发商应对策略;开发商应对策略;开发商应对策略;开发商应对策略;开发商应对策略;开发商应对策略;开发商应对策略要点： 降低首付 降低价格 制造噱头，特价房 提高优惠，暗扣变明扣 突出优势，抬升自己，贬低竞争对手 提高开盘，提早形象宣传，先在市场中占位，避免被边缘化 万科、奥克斯给了消费者和开发商各一个明确的信息，降价就能卖房子，谁先降谁先卖，现在的市场就像一个固定大小的蛋糕（刚性需求），先下手者“吃的多”。;全国、宁波楼市剖析结论：;余姚楼市;余姚市场存量与竞争市场分析;08年上半年上市住宅量25.9万方;余姚市场分析－市场积压品结构分析;竞争市场分析－竞争区域锁定;项目名称;写字楼、酒店式公寓、商业街;竞争市场分析－星星港湾;产品特征：20幢5-6层的多层，一梯两户，主力面积为93-141平方米，3幢18层的高层，为2梯四户，主力面积为90-14