[管理学]第8章 房屋维修管理.ppt

第八章 房屋维修管理 第一节????房屋维修管理概述 一、?? 房屋维修的概念与特点 （一）房屋维修的概念 狭义的房屋维修： 指对房屋的维护和修缮。 广义的房屋维修：维护、修缮、改建。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养、维护 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善。 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。 （二）房屋磨损的概念 1.房屋的物理寿命和经济寿命 物理寿命：自然寿命 经济寿命：经济上有价值的寿命 2.房屋的磨损 （1）有形磨损 物理磨损:实体或物质上的磨损 第一种有形磨损：使用、生产磨损 第二种有形磨损：自然力磨损 （2）无形磨损 也称精神磨损，指由于技术进步、产业升级、社会经济环境改变导致的价值减少。 第一种无形磨损： 指由于建造技术的改进、劳动生产率的提高引起的房屋价值降低。 第二种无形磨损： 指房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋在功能和技术上不能适应社会及经济的发展，显得落后，引起的房屋价值降低。 第三种无形磨损： 指由于社会经济环境影响导致的房屋价值降低 房屋有形和无形磨损程度计算 有形磨损程度： α有= R / K (R：维修费用，K：重置价 ） 有形磨损程度： α无= ( K0-K) / K0 (K0：原始价值 ） 房屋陈旧、破损(有形磨损）的原因： 1．自然因素 风吹、雨打、日晒等 2．使用因素 使用磨损、腐蚀等 3．生物因素 霉菌、白蚁等 4．地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5．灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等 房屋维修的特点： 1．受限性 2．大量、经常性 3. 多样性，分散性 4.? 技术性 5. 服务性 二、?? 房屋维修管理的概念与特点 (一)房屋维修管理的概念 房屋维修管理： 指物业经营管理组织根据国家和地方相应的标准和规定以及科学的管理程序和制度，对其经营管理的房屋进行维护、修缮的全面管理活动。 包括：安全与质量管理 技术管理 施工管理 行政管理 房屋维修管理的目的与任务： 保证房屋的正常使用 延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全 改善住用条件 （二）房屋维修管理的特点 1．复杂性 2．技术性 3．计划性 调查、方案制定、组织、验收等 均需制定计划 三．房屋维修管理的意义和原则 （一）意义 1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。 2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理企业建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5．搞好房屋维修，也有利于物业管理企业在经营中创收。 （二）原则 1．用户第一、服务第一的原则 2．预防为主，管、修结合的原则 3．经济、合理、安全、实用的原则 4．“区别对待”的原则 5．有偿服务的原则 第二节 房屋维修及维修管理的内容 一、房屋维修的内容 包括：维护保养 修缮 （一）房屋保养的内容 包括：日常养护 零星小修 特定季节的房屋保养 二、房屋维修管理的内容 （一）房屋安全与质量管理 三方面工作：房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险 1．房屋完损等级评定 依据：建设部1985颁《房屋完损等级评定标准》 按统一标准 统一项目 统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。 任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据。 2．房屋