成都超高层住宅专题研究PPT.pptx

超高层住宅专题研究——以成都市场为例二级市场营运中心策略服务部2013.7前言 超高层建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流, 是经济发展的标志, 它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。超高层建筑的大量涌现, 为城市的经济建设、商业繁荣、人口聚集带来生机与活力, 一定程度上加速了城市化进程的发展。 随着近年来城市人口的急剧增长，城市用地愈发显得宝贵，旧式的低层住宅以及中高层住宅逐渐无法满足城市的发展需要，加之近年来建筑设计施工水平的进一步提高，超高层住宅近年来在人口密集地价昂贵的大城市愈发盛行。目录1.超高层住宅简介 1.1 超高层定义 1.2 成都超高层住宅分布 1.3 成都部分超高层住宅楼盘概况2.超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析 2.1超高层住宅优势分析 2.2 超高层住宅劣势分析3.超高层住宅的消防分析 3.1 超高层住宅消防隐患分析 3.2 超高层消防隐患解决办法4.超高层住宅的避难层设计分析5.超高层住宅建设成本分析6.成都超高层住宅案例分析 成都超高层住宅典型楼盘分析——世茂玉锦湾 Part 1超高层住宅简介 超高层定义 成都超高层住宅分布 成都部分超高层住宅楼盘概况超高层住宅定义我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。成都超高层住宅分布图由于受到航空限高、文物保护单位限高等因素，成都超高层住宅主要分布在三大区域：绕城以内区域，南延线区域，温江区域绕城以内区域：由天府广场为轴心的东南-西北轴线向周围发散分布。绕城以内东南方向区域是成都超高层住宅最密集区域大成都范围内西北西南超高层住宅分布较少，正北，东北无超高层住宅分布 成都部分超高层住宅楼盘概况楼盘名称超高层楼栋层数开发商板块龙光天悦龙庭38成都市龙光房地产有限公司锦华路保利中心37保利（成都）实业有限公司科华世茂玉锦湾44\47\53\54\56成都世茂房地产开发有限公司红星路时代豪庭35\36\37\43龙茂房地产开发(成都)有限公司东大街百悦天鹅湖39百悦投资集团有限公司大面板块金房华韵天府39成都金房营销策划有限公司成龙路-三圣乡外滩40\41成都信德房产开发有限公司东大街延线楼盘名称超高层楼栋层数开发商板块晶融汇40美国铁狮门房地产公司东大街中德英伦联邦42\44\48四川中德世纪置业有限公司南沿线华阳段凯德卓锦万黛39成都盛泉置业有限公司大面板块万科海悦汇城34\35\44\50成都万科华东置业有限公司南沿线华阳段两江国际42成都重投九华实业有限公司元华-站华九龙仓雍锦汇40香港九龙仓集团东大街延线佳兆业君汇上品38\39成都南兴银基房地产开发有限公司华阳Part2超高层住宅相对普通高层住宅的优劣势分析 优势分析 劣势分析优势分析容量大一定程度上能缓解日益严峻的城市住房紧张问题。体现居住品质超高层住宅顶端价格高出同区高层价格较多。受干扰程度小远离空气和噪音污染, 是比较理想的居住环境。空气质量优良高处的湿度小, 远离汽车尾气、尘埃, 空气质量优良。景观效果好高层建筑光线明媚, 与普通多层建筑相比, 超高层住宅视线无遮挡。节约用地高层建筑土地利用率高、容积率大。劣势分析户型通透性差,存在部分异形房间,由于面积的影响,阳台、开窗等不完全合理安全性电梯安全系数问题,可燃性材料增加,人员疏散问题物业管理便于统一管理,日常运行能耗高,后期维护管理费用高实用率公摊较高,消防楼梯增加,每50米设置避难层,实用率多在70％左右成本成本比高层高出15%～25%,对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加其他开发周期拉长,智能化技术的使用,水系统、配电、消防要求的变化Part3超高层住宅消防分析 超高层消防隐患分析 超高层消防隐患解决办法分析超高层住宅消防隐患分析超高层建筑由于其高度相对于普通高层的较大区别导致给消防工作带来了许多困扰和危机：超高层建筑发生火灾时火势蔓延快建筑装修中使用了大量可燃性材料, 建筑内部还分布着大量电线电缆, 一旦火灾形成, 火势会非常迅猛, 电梯井和管道井就像一个个大烟囱, 火借风势, 蔓延很快, 构成火势迅速蔓延的主要途径。超高层建筑发生火灾时人员疏散困难高层建筑层数多, 人员集中, 垂直疏散距离远, 发生火灾时, 要使人员迅速疏散到地面或不受火灾威胁的安全部位是十分艰难的。发生火灾时火灾扑救难度大消防部门的云梯只有100m 高, 如果超过消防登高车辆的高度则根本无法进行室外救援, 除非动用直升机灭火, 可是协调还需要时间, 只能