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[经济学]第四章 房地产投资估算及资金筹措
学习目标 通过本章的学习，要求学生掌握投资估算的内容，重点掌握投资估算的方法；熟悉房地产项目投资的构成内容；了解投资的资金来源和使用计划安排。 第一节 房地产投资估算 （1）建设投资：是指在项目筹建与建设期间所花费的全部建设费用 （2）建设期利息：是债务资金在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息 （3）流动资金：是项目运营期内长期占用并周转使用的营运资金。 ②指数估算 法 根据同类项目实际固定资产投资额来估算。 计算公式： 式中 n——生产规模指数，根据不同类型企业的统计 资料加以确定 2 . 固定资产投资方向调节税估算 对投资方向调节税进行估算时，计税基数是年度固定 资产投资计划数。按不同的单位工程投资额乘以相应的税 率，求出建设期内每年应交纳的投资方向调节税。房地 产开发项目固定资产投资方向调节税的计收办法和标准 为： 商品住宅按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂管所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0％计征；其余按总投资额的15％计征。 第二节 房地产投资资金筹措 第三节 房地产投资筹资决策分析案例 （一）影响筹资成本的主要因素分析 1.筹资时所付出的“代价” （1）资本占用费：使用资金所支付的费用。 （2）筹资费用：筹资过程中的资金与人力等耗费。 （3）特定条件下的机会成本：房地产投资者从企业内部所 形成的机会成本。 2.影响因素 （1）筹资的资本结构 （2）资金的时间价值 （3）出资者所考虑的风险报酬 （4）资金的供求关系 （二）筹资成本的测度 筹资成本既可以使用绝对数表示，也可以使用相对数表示。筹资成本 更多是使用相对数，即筹资成本率，公式为： 式中 ——第1年初筹集资金时的净所得现值 ——第t年末房地产投资者的付款 n——房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金 所有者付款的持续年数 k——筹资成本率 （1）银行贷款的筹资成本率 1.各单位筹资成本率 （2）股票的筹资成本率 普通股的筹资成本率 优先股筹资成本率 （3）债券的筹资成本率 根据筹资项目未来股息的估计和股票市价来确定 按股息每年以固定比率增长来确定 （4）留用利润筹资成本率 1.各单位筹资成本率 （1）银行贷款的筹资成本率 计算公式为： 式中 ——房地产投资者借入的贷款额 ——每年需支付的利息 ——房地产投资者所得税税率 ——贷款期限 ——银行贷款的筹资成本率 假如银行要求的相称存款余额占银行贷款总额的比率为f，房地产投资者正常的存款余额为 ，n 趋近于无穷大，则 与f的乘积大于 时，可用下列公式求出 （2）股票的筹资成本率 普通股的筹资成本率 根据项目未来股息的估计和股票市价来确定 计算公式为： 按股息每年的固定比率增长来计算，设普通股股息每年按g增长 计算公式为： 式中 ——普通股的市场价格 ——预计第t年未发放的股息 ——普通股筹资成本率 优先股筹资成本率 可赎回优先股的筹资成本率计算公式如下： 式中 ——优先股股票销售价格 ——第t年未支付的优先股股息 ——优先股筹资成本率 ——第n年末准备赎回优先股时应偿 还的股本
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