檀香园整体定位方案.ppt

08年上半年西安市场比较疲软，市场观望态度持续，但城东市场相对比较良好，相比销售面积增长20%； 周边竞争项目产品比较丰富，但同质化现象依然存在，价格集中在3800—4500元/平米左右，销售比较平缓，推广频率也相对比较平缓； 区域项目客群主要以地缘客户为主，主要为周边企业、大学等在职员工和私营企业主，追求高性价比产品。 产品的稀缺性：低密度、高绿化率，花园洋房以及9-11层的小高层产品，在震后属于稀缺产品 大户型创新性：家家都有入户花园，部分退台产品，前庭后院，墅级享受 高性价比优势：高姿态定位形象，低价格吸引市场 精品优势：项目体量小，容易塑造精品优势 檀香集 紫·锦·诚 海航·翠堤 10万平米水岸主题生活社区 典藏浐河东岸醉美一段 福祉尊邸，传承千年 碧水蓝天，健康家园 悦读滨河左岸的风景生活 １）檀香，一种上等的香料，可安抚情绪，带给人祥和、宁静的感觉。 ２）檀香园赋予项目一种自然、高贵的品质。 ３）贴合项目浐河东岸的亲水大宅，祥和、宁静。 4 ）园突出项目以多层为主的花园洋房。 1）紫色代表优雅、高贵、魅力 2）“锦”象征锦绣前程 ，有中国人喜好的吉祥的寓意 3）突出项目高雅、尊贵的气质 4）贴合项目区域不断提升的价值和传承千年的福祉源地 5）“诚”则是切合海航集团以诚为本的企业文化 6）“紫锦诚”与“紫禁城”谐音，凸显项目尊贵、大气的品质以及位于皇脉故地的福祉尊邸，而且与西安的千年人文底蕴相契合。“紫禁城”为人们耳熟能详的名字，用在这里易记、易传播。 （1）打造项目的品牌优势，有海航集团强大的企业支撑，实力铸就品质。 （2）结合项目浐河的东岸的区位优势，亲水大宅、绿荫环绕，清新自然。 （3）回避与竞品案名相同的亲水特征，突出个性及与竞争产品的差异化。 营销策略 推广策略 高层： 沁水新城目前24层高层均价4400元/㎡ 水岸东方目前在售28层点式高层4000元/㎡ 根据以上的数据参考，我们建议本项目均价在3900—4200元/㎡之间 小高层： 沁水新城目前在售18层小高层均价4300元/㎡，层差25元/㎡ 水岸东方目前在售12层板式小高 层均价在4700—4800元/㎡之间 恒大绿洲目前在售11层小高层精装修均价在5000—5500元/㎡之间，装修费用1200/㎡，毛坯房均价在3800—4300元/㎡之间 根据以上数据分析，我们建议项目小高层均价在4250—4450元/㎡之间 花园洋房参考均价在4900—5100元/平米之间 总结 A、排队认购方式 优点：容易形成抢购局面，造成“羊群效应”，促使其余犹豫不决或持观望态度的买家尽快落订，从而增加销售量。 缺点：难以保证所有诚意客户均到场，从而大量流失客户资源。 B、抽签认购方式 优点：可吸引诚意客户在开售当日全部到场，并以加推形式有效锁定客户，减少流失。 缺点：销售气氛较为平淡，气势不足。 建议： 如果下诚意金客户超出我们预计推出量的3-4倍以上，则建议首次销售以抽签形式进行；如果下诚意金客户不足预计推出量的3倍，则采用排队认购的方式。 首期销售方式 推出VIP购房排号优惠卡 具体操作方法： A、客户缴纳3000元现金，开盘后购房时可冲抵8000元现金，即优惠5000元。适用楼栋：7#楼 B、客户缴纳5000元现金，开盘后购房时可冲抵10000元现金，即优惠5000元。适用楼栋：1#楼 C、客户缴纳8000元现金，开盘后购房时可冲抵15000元现金，即优惠7000元。适用楼栋：2#楼 优惠机制： 1-30号 冲抵房款12000元 31-80号 冲抵房款8000元 81-120号 冲抵房款5000元 121-150号 冲抵房款3000元 公开认筹方案 公开认筹方案------流程 信息发布 阅读交诚意金流程 VIP卡申请须知 签署VIP卡认购申请书 出示身份证 填写认购申请书 交诚意金人民币3000元整 收取诚意定金（开收据） 现金交财务 总销控依编号发放VIP卡 优先选房 电脑摇号程序按先报名登记，后电脑摇号顺序进行。 开盘当日8：00～11：00时正为意向认购人登记时间，认购人凭本人身份证及银行存单或现金本票（身份证、存单或本票一律为原件、姓名必须相符，同时随身携带上述资料复印件各一份），经现场工作人员核对原件后，方可允许进入登记报名区域进行报名登记，一人仅限登记一次，工作人员将报名人姓名及身份证号等信息录入电脑后，待摇号产生认购人名单及认购顺序号。 11：00时整为接受报名登记的截止时间，逾期将一律不接受报名登记。 11：30时整开始由公证处工作人员负责对所有报名名单进行电脑摇号，凭电脑随机摇号结果，确定认购人名单及认购顺序号，当场办理公证手续。 电脑摇号