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物业管理的基础理论 Ⅰ 产权—权属理论 （二）社团产权( communal property rights ) （三）集体产权( collective property rights ) 二．建筑物区分所有权 三.住宅区里的产权形态 管理要求： 明确权利人对不同部位所享有的权利与义务。 在市场经济体制下，私人物品或准公共物品的权利行使与关系调整可以通过当事人合约方式解决。    Ⅱ 委托——代理理论 ? 特别提醒 《合同法》49 条： 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《合同法》50条： 法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表性为有效。 三．物业管理的委托——代理问题 有关管理效益和效率的几个主要问题： （二）监督距离 （三）激励手段 （四）行为能力 四．物业管理委托——代理问题的解决 （二）市场成分方面 （三）在激励机制方面 * * 一．产权的界定 资产分类：私人资产 公共性资产 准公共性资产 对应的有： 私人物品：具有使用和消费排他性的物品。 （也称消费的“抗衡性”） 公共物品：使用和消费不具排他性的物品。 （呈集体消费性） （一）私有产权( private property rights ) 指资源或资产利用和所有的权利，产权的行使和决策完全是私人做出的。 众人共同享有的产权（不具排他性） 相对于私有产权，产权在个人之间是完全重合的。 对象物：如市政公用设施（私有投资的收费大桥等除处） 封闭性的小团体成员享有的产权。其与社团产权的区别在于： 前者在产权行使时无需与他人协商，后者则需由集体决策机构以民主的程序做出决定或约束。对象物：小区公用设施、场地等 （一）概念 专有部分的专有所有权（A） 区分所有权 共用部分的持分权（B） 因共同关系所生的成员权（C） （二）区分所权的特征 1.复合性 A、B、C三者的复合。 2.专有所有权的主导性 先有A，再有B、C A的份额大小决定B、C的份额大小 一般只登记A，不登记B、C 3.一体性 区分所有权转让、处分、抵押、继承时，A、B、C同时变化。 4.登记公示性 必须履行不动产物权的登记手续，以示权属得失合法有据。 5.权利主体的多重性 专有所有权人、共有所有权人、成员权人 （三）区分所有权种类 建筑区分所有权种类: 纵切型（连栋式或双拼式分间建筑物） 横切型 混合型 明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面，即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多人的意见。 （一）专有 室内净空 （二）部分共有  指某资源为一定范围内的人共同拥有、使用。 （三）全体共有 如小区内的道路、绿化等用地。 （二）（三）属于准公共物品，即集体产权性质。 物业管理费用的分摊应根据产权性质而定。  物业管理产生的原因： 建筑形式的变化（高层、区域） 建筑技术的复杂 产权形式的变化（分散、多元） 社会分工的细化（效率的追求） 一．委托——代理的含义 委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的活动。 代理：代人办理  指代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。 委托代理 包括 法定代理 指定代理 代理人（物管公司）代理关系主体 被代理人（业主、业主委员会） 相对人（专业公司等） 物业管理某些工作或某种形式的物业管理是一种委托代理（通过委托合同实现）。 合同是产生代理行为的依据，代理行为是为了实现委托合同的内容，需要法律保障。 二．物业管理的委托——代理关系 产权人与管理者的关系： 传统房屋管