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房价基础研究是判断房价快速上升条件的必要工作 房价基础研究之一：房价构成 房价基础研究之二：房价的利润支撑因素（1/2） 房价基础研究之二：房价的利润支撑因素（2/2） 房价基础研究之三：房价上涨的原因 房地产E网 房地产E网 第四次筛选： 房价快速上升条件 房价基础研究 房价的构成 房价的利润支撑要素 房价上涨的原因 第四次筛选： 房价快速上升条件 建安成本 其他成本 项目目标人群的购买力水平 利润部分 成本部分 房价基础构成 土地成本 第四次筛选： 房价快速上升条件 支柱产业上下游关联产业相关人群的经济增长 城市支柱产业的繁荣兴旺增加产业人群经济水平 工作、生活人群 占据城市独特稀缺资源的投资者 受城市重大建设的升值预期吸引的投资者 度假、养老人群 外来居住者的购买力 外来投资者的购买力 城市经济增长提升的购买力 周边高房价城市的对比吸引的投资者 城市外部 城市大投入大建设带来的相关产业人群经济水平提高 城市内部 基础： 城市购买力 说明 分类 房价支撑要素 第四次筛选： 房价快速上升条件 城市旧城改造释放购房需求 进入实质性建设阶段的城市新区刺激投资性需求 一些政府或企业出台的购房优惠政策/规定刺激自住性购房需求 高品质产品收藏的偏好 金融担保的需要 商务会议的需要 度假的需求 养老的购房需求 改善生活的换房需求 异地投资者 营销的带动 领先客户群体对市场需求的激发 资产保值需求 本地投资者 其他需求 利益驱动型的投资需求 城市内不同人口结构下的刚性需求 高水平的产品 需求刺激 年轻人的过渡性首次置业 需求群体 促进： 购买需求 说明 分类 房价支撑要素 第四次筛选： 房价快速上升条件 受国家发展意志与偶发事件（如唐山发现新油田）影响，不易预期 —— 城市重大规划/事件 大盘的控制性开发 供应结构比重变化（如90/70政策影响下的市场）； 旧城改造拆迁成本高昂导致 政府对于土地的管理控制； 受地产行业和物业良好的财富预期的吸引，同时受到先锋投资人群的带动，激发市场投资需求 被高品质产品和营销概念激发出来的改善生活的需求 旧城改造的需求释放 人口的规模增长产生的人口结构的周期性变化（如婴儿潮） 被城市的就业机会与生活环境所吸引的大量外来人口的居住需求 弹性需求被激发 刚性需求增大 需求量的迅速增大 受行业市场环境影响 原材料价格的上涨 周边类似城市的价格落差，对于开发商和消费者均造成房价上涨的心理暗示 —— 同一城市群高价城市的对比效应 富人的重复置业带动城市房价的上涨； 标杆项目的标杆价格重塑了城市的价格标准 —— 高品质产品的市场标杆效应 土地供给减少； 市场供给的减小 市场供不应求引发价格上升 土地资源的不可再生性； 地价上涨 成本上涨 造成变化的原因 因素细分 影响房价上涨的五大因素 房地产E网