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中原-浙江桐乡润丰新世界广场营销策划执行报告-90DOC
第一部分:市场部分
区域市场状况分析
房地产市场总体供求状况分析
从桐乡市统计局《关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报》中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元,比上年增长9.6%,增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米,其中住宅150.9万平方米,分别比上年增长12.3%和22.0%;竣工面价59.1万平方米,比上年增长28.1%,完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9%,销售额5.21亿元,下降51.4%。”
从上述数据中得知,“桐乡的房地产市场发展明显放缓,”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米,其中住宅150.9万平方米,”换言之,商用物业的开发量在36万平方米,去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市,届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。
项目周边竞争项目分析
为方便项目的平衡比较,将以表格的形式进行提交。
项目名称 尚城 (宝利·罗玛) 大厦 项目性质 商务楼 基本指标 地址 桐乡市润丰步行街与迎凤路交界处(8183939、8185151) 占地面积 4000多㎡ 建筑面积 约3万㎡ 建筑类型 单体两幢楼,1-4层为1万㎡思维精品商场,5-17层为商务公寓 商铺数量 80间左右 商场标准层 约2500多㎡ 公寓标准层 约2500多㎡ 经营年限 40年,公寓50年 年递增率 未定 发展商 桐乡金弘房地产开发有限公司 投资商 ――― 物管/经管公司 未定 管理费用 未定 广告位费用 未定 周边配套 润丰商业步行街的商业配套 广告诉求 定位 桐乡首座酒店式管理的商务公寓/数码广场(群楼) 口号 时尚领地 财富旺角 产品诉求 未来市中心金钻地段:润丰步行街核心位置;
步行街地标建筑,古罗马风格主题休闲广场和精致的空中花园;
完善的商务居住配套
品牌的物管服务(物管公司未定) 经营规划 各层功能分布/摊位数 1F 沿街独立商铺、里面商铺统一作颐高数码城 2F 颐高数码城 3F 未定 4F 未定 5-17F 酒店式公寓(部分为速8统一经营,其余为自主产权) 辐射范围 面向桐乡 经营模式 物业属性 发展商向小业主售卖产权,提供两年8%的返租回报 租金(元/㎡/月) 未定 售价(元/㎡) 商铺:外面:¥14000,里面:¥7500-9000;二层:¥5000-6000
酒店式公寓:带装修、返租回报的¥4500;毛坯无回报的¥2800-3500 销售率/租赁率 商铺:3月下旬正式开盘,临街商铺基本售完,内街商铺销售缓慢
公寓:带装修、投资回报的酒店式公寓销售情况良好,毛坯剩余较多 综合分析 去年房产会以全新形象出现,更推出两年8%回报的由速8经营的酒店式公寓,一时销售状况火爆;但热潮过后,跌入销售低谷,近半年来公寓销售状况一般;
引入速8酒店作为公寓的经营管理人,推进了公寓的销售进度;引入颐高作为裙楼商业的主力商家,带动裙楼的招商,对销售有直接拉动作用,在最短的时间内引进品牌主力商家进行经营管理输出,是项目推进的一个有效捷径,值得我项目在推售过程中加以借鉴。
项目名称 瑞丰商务广场 项目性质 商务楼 基本指标 地址 桐乡市润丰商业步行街与为民路交界处 占地面积 约34000㎡ 建筑面积 约1.5万㎡(具体数据没定) 建筑类型 3层商铺,4-9层单身公寓 商铺数量 ――― 经营年限 商场:40年
公寓:50年 年递增率 ――― 发展商 桐乡市瑞丰房地产开发有限公司 投资商 ――― 物管/经管公司 未定 管理费用 未定 广告位费用 未定 周边配套 润丰商业步行街的商业配套 广告诉求 定位 集大型商业、特色商业和部分的零散商业,成为一个集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商铺 口号 定做专属你的梦想空间 产品诉求 长三角核心位置,交通四通八达;
位于繁盛商业黄金区域,配套完善;
提供星级酒店服务,商务休闲一体。 经营规划 各层功能分布/摊位数 1F 业态没有特别限制,属于业主自主经营。 2F 3F 4-9F 精致小户型私人公寓 辐射范围 面向桐乡及周边地区的小额投资者 经营模式 物业属性 发展商向小业主售卖产权 租金(元/㎡/月) 未定 售价(元/㎡) 商铺14000元/㎡,公寓南向3600元/㎡,北向2800元/平米,装修费用400元/平米。 销售率/租赁率 1F已经全部售完,目前临步行街有一间30多平米的在转让,价格14000元/㎡。2F、3F整体出售,目前有大约1500平米已经正在装修做咖啡厅。还有近3000平米已经预订,但还没有交定金,可以整体
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