中山嘉路华花园项目定位及营销报告 (NXPOWERLITE).ppt

一级土地市场：受08年土地成交萎缩所带来的供应缺口及2009年楼市回暖双重因素带动，2009年土地成交复苏回升 Code of this report | * 楼市利好带动下2009年起土地成交量回升。从市场成交情况来看，09年整体成交水平创新高，发展商在售项目去速度提升，使之资金压力减少。 数据来源：中山国土资源局网站 09年楼市众多利好，使得开发商资金回笼迅速，10年上半年开发商拿地积极，新政后由于供应地块多处核心区及周边范围，成交量依然有增无减。受新政影响预计下半年开发商拿地更加谨慎。 一级土地市场：预计2010年下半年开发商拿地谨慎 一级土地市场：中山土地成交呈现“量跌价升” Code of this report | * 2009年中山市土地成交均价为739元/平方，同比上升2.57％。2010年上半年中山市土地成交均价约为1077元/㎡，同比上涨77.3%。开发商拿地成本提高，预示着未来开发项目售价将同步提高。 数据来源：中山国土资源局网站 二级商品房情况：2010年上半年新政威力显现，成交量骤减 Code of this report | * 2010年上半年全市成交33793套。成交 面积348.4万平方。新政后成交量价齐跌，楼市进入下行轨道。 数据来源：中山国土资源局网站 环比 下降 44.2% 二级商品房市场：2010年各月供应及消化清况 Code of this report | * 从2010年商品房供求情况来看，新政前优惠政策的刺激，促使需求爆发，市场显现供不应求的局面。新政 当月开发商急于出货导致4月供应量大增，后期受新政影响观望度高推货骤减。 数据来源：中山国土资源局网站 消费者与开发商之间的博弈顶峰出现，引发恐慌性购买与恐慌性出货“双恐慌”。严厉调控并非横空出世。 二级商品房市场 中山各区域2010年存量情况 Code of this report | * 区域 存量（套） 比例 区域 存量（套） 比例 东区 2579 9.60% 民众镇 196 0.73% 南区 612 2.28% 南朗镇 526 1.96% 西区 1315 4.89% 南头镇 227 0.84% 石岐区 1377 5.13% 三角镇 236 0.88% 阜沙镇 142 0.53% 三乡镇 2292 8.53% 港口镇 1101 4.10% 沙溪镇 3322 12.37% 古镇镇 1027 3.82% 神湾镇 638 2.37% 横栏镇 853 3.18% 坦州镇 4019 14.96% 黄圃镇 604 2.25% 五桂山 291 1.08% 开发区 1573 5.86% 小榄镇 636 2.37% 板芙镇 472 1.76% 东凤镇 1139 4.24% 大涌镇 651 2.42% 东升镇 1037 3.86% 从中山各区域存量分布情况来看，截止至2010年7月31日，中山总存量为26865套。坦洲、沙溪存量超10％以上，三乡、城区、开发区存量超过5％以上。 数据来源：中山国土资源局网站 二级商品房市场 存量结构 Code of this report | * 截止至2010年7月31日，按套数计算，市场各面积段存量比较平均。 存量结构按套数统计 数据来源：中山国土资源局网站 二级商品房市场：新政威力显现，镇区影响较城区更大 Code of this report | * 数据来源：中山国土资源局网站 根据中山国土资源局数据显示，2010年上半年全市成交33793宗，成交面积348.4万㎡。镇区受新政影响明显，成交量下跌超50%，城区成交量相对平稳。 二级商品房市场：城镇价格差缩小，镇区成交难度大 Code of this report | * 6月城区整体成交均价为5078元/平米，与5月份环比下跌14.2%，镇区成交均价5074元/平米，与5月份环比增长1.2%。城区由于高价楼盘成交量萎缩，甚至部份高价项目出现“零”成交的局面，无法持续拉高成交价格，6月成交主要集中于一些中、小户型面对刚需群体的项目。 数据来源：中山国土资源局网站 政府决心打压房地产市场过快上涨，预计此次调整周期将长与08年调控周期 1 市场反应敏捷，在短期成交下降后，将持续为买方主导型市场并稳步发展 2 10年4-6月新政市场分析小结 差别化的信贷和税收政策直指投机炒房者，用以遏制非自住购房需求。该政策最终能使成交量短期有所下降，同时客户结构也会发生相应改变。 2010年第一季度全国GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，更之众多因素表明政府调控楼市之决心，并非应景式调控，因此本次调控时间也将长于2008年的调控周