周至经适房上林小镇营销策略54P.ppt

8.项目证件 提供项目相关证件，挂至售楼部墙面，展示给客户； 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《商品房销售（预售）许可证》 目的：明确我项目性质，提高可信度。 本案重点探究 1.销售速度一定要快 市场未来一定会呈现供大于求的局面，先人一步放出项目房源，后期项目压力势必有所减少，尽可能躲过市场浪潮，并且提前结束项目销售。 现阶段土地集中放量总供应超过2000套 区域问题： 金周鑫城 放量600套以上 壹号公馆 一品金州 放量100套以上 名筑.新东城 放量120套以上 祥云小区 上林小镇 放量1000套 嘉恒新天地 放量64套 云塔广场 放量600-800套以上 土地集中放量，因为储备土地较多，未来几年内该区域将迎来集中开发高峰期。 从土地容积率来看所有项目未来多为高层或小高层、多层混搭低密度产品，同质化竞争激烈。单从目前该区域储备土地来看，未来几年内该区域总建筑面积超过1万㎡。 竞争将进入白热化阶段 周至县土地集中放量导致未来2年总供应超过1万套 竞争将进入白热化阶段 小结： 分析了解到得市场住宅房源放量的情况，约为60000万套，并且我项目上林小镇 那么，提前打开项目房源至关重要， 并且影响着后期的销售进度。 2年之内近1000户住宅房源放量情况 原因如下； 2年内会达到10000套以上，达到明显的供大于求的局面； 市场房源放量 约60000户住宅，并且从2009年周至房地产发展至今，已经消化了部分人群。取决于有的是第二次置业改善居住环境的人群占30%左右，首套房住宅需求明显低于60000户； 20万城镇人口 教师、在厂职工、企事业单位员工，与我项目客源来源大致相同，未来消化客户可能与现阶段消化对象相对一致； 客户主要来源 未来可能会有新楼盘入驻，数量不可预计； 15个在售楼盘 是以农业为基础的经济产业，无外来人口； 周至县 * 上林小镇报告 宏观政策分析 周至房地产市场调研 SWOT分析及项目建议 本案重点探究 销售计划 目录 一、宏观政策分析 1、总理房价 2012年3月结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。 关于中国房地产政策调控，中央对房地产“限购”、“限待”以及“金融政策”立场坚定，不会松动，未来竞价不容乐观； 房价收入比系指一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比，是制定住房政策的重要依据之一。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当。而目前这种“总理房价”的计算方法就是以最高的6倍为计算依据，即一个家庭6年里不吃不喝的税后净收入。 总理房价 政策调控发展 2、西安房地产市场 西安市辖9个市辖区、4个县，辖区总面积9983平方公里，其中市区面积为3782平方公里，建城区面积约600平方公里。市人民政府位于未央区凤城八路未央广场。常住人口860万。 西安市平均每家每户，住房可占2套-3套； 随着房地产市场政策调控，西安的“刚性”购房客户已经成为市场主流，并且为80—85年左右的年轻人，并且他们都是首套房； 每年，将会有很多外来人口涌入西安，并且购房动机为落户大城市，改善居住条件，婚房使用； 西安人口基数会有刚性需求，局部市场会有放量，对市场会造成轻微影响； 目前，西安商品房存量数超家庭总量。 报告显示，目前西安市常住人口860万，主城区人口378万，以每户3.5人计，主城区居民共需108万套住房，而过去10年间西安商品房开发量达68万套，加之10年前的存量公房约100万套，整体主城区住房量已超过需求总量。 同时，在限购政策的延续之下，西安住宅市场开发结构性调整将进一步深化。2011年，70－90平方米、90－110平方米、110－130平方米户型是2011年的三大面积区间段，分别占20.1%、24.1%、17.6%。而与2010年相比，2011年西安住宅面积结构呈现出的最大特征是，110平方米以下各面积段比例纷纷表现为下降趋势，110平方米以上各面积区间段比例均呈现上扬。 2012年，改善型需求将成为西安商品房市场需求的主体 改善型需求将成为未来市场需求的主体。 2011年，住宅单套成交面积106平方米，较2009及2010年已两年稳定于99平方米明显提升，置业“一步到位”趋势明显，同时对于未来房产税的长期影响预期，将进一步加重这一置业心理，2012年三室房源预计将进一步呈现升温表现。 市场新房库存依然占有很大比例，与市场形式对比，消化率低。 《2012西安房地产市场预警报告》 3、西安市场放量与库存情况 宏观市场结论： 房地产政策调控不会松动，并且“限购”“限贷”“限价”政策及金融政策调控，力度不会减小，相反