房地产投资类型及风险防范.pdfVIP

第 l3卷 第 3期 广东工学院学报 、，d I3 No．3 1996年 9月 Journ~[ofGuangdong [nstituteofTechnology SeptemberL996 够一 房地产投资类型及风险防范 周为吉 J亡2岁。 (广东工学院 写 五赢 广州．510O9O) A摘要 i寸论了房地产投资的类型及其风险特点，并将这些风险归纳为两种类型：市场风险和个别 ’ 风险。针对这些风险，提出了防范的各种措麓 脯 93 中国瓷再磊鬲j ,3 投寸凌荚只型互．／Lf陉豆， 随着市场经济体制的建立与完善，人们的投资渠道越来越多，投资的观念也发生了较大变 化。原来人们习惯于将多余的资金存入银行以获取稳定的利息收入，而如今，已发展到股票 、 债券、金银首饰、字画古玩、房地产等多向、组合投资。尤其是近几年来，我国土地使用制度进 行了改革，城市住宅要实行商品化，房地产业在国民经济中的地位明显突出。房地产具有保值 性和增值性，投资于它可 以获得高额利润，正因如此，近年来形成了一股房地产投资热。然而， 房地产的位置是固定的，其生产，流通和消费只能就地进行，同时，房地产投资所需资金数额 大，使用周期长，其回报度受到诸多因素的影响，因此，房地产投资的风险也是很大的 正确辩 识房地产投资的风险，并进行及时有效的风险防范 ，是房地产投资商成败的关键。 1 房地产投资类型的选择及风险特点 房地产投资类型包括土地投资、住宅 投资、写字楼投资、商业设施投资和工业建筑投资 等…。这些不同类型的投资有不同的特点，收益和风险也不同。一般来说，风险与收益成正 比，预期收益越高，所承担的风险越大，风险发生的概率也越大。对投资商来说，投资的 目的就 是要把风险发生的概率控制在最小的范围，从而获得最大最安全的收益。因此，正确选择房地 产投资的类型，并充分认识各类型风险的特点是非常重要的。 1．1 土地投资的收益一般 比较高，这是 由城市的发展、人 口的增多和土地资源有限性之间的 矛盾所决定的。相应地，投资土地的风险也 比较大 。对于城市规划中将要发展的土地，存在着 众多的开发竞争者，开发商要获得这块土地的开发权，有可能要支付高于它实际水平的价格， 这是高价格风险之一。如果只是搞土地开发，接现在法规规定，除地价款外，投资者所投入开 发建设的资金必须达到投资总额的20％才可 以转让，并对土地闲置的时间和转让的最高价格 也作了明确规定，L2J，这是风险之二。如果搞综合开发，需要更多的资金，开发周期相应延长， 所 冒的风险更大 。 目前 由于体制和管理上 的各种原因，土地投机现象时有发生，尤其对非招 标、拍卖方式取得的土地使用权，由于土地进价低，投资者在非完全竞争市场中挣取了高额利 收稿 日期 ：1996—05—31 广东工学院学报 第 13卷 润，所承担 的风 险却很少，这种现象正受到政府的重视 。 12 住宅投资的安全性较高 ，可 以获得稳定的收益，尤其对于城市普通住宅 。随着城市人 121 的增多，人地矛盾更加突出，住宅价格必然上涨 。虽然住宅价格有时可能受到政 府的某些控 制，不可能完全按市场规律运行，但住宅开发商也会享受到政府的某些优惠和补偿。同时，普 通住宅市场广 阔，资金 回笼快 ，投资者可 以获得定期的稳定收入。我 国住宅基本上属于公有住 宅，长期实行低租金分配使用，所 以，租赁住宅入不敷出，所收的租金还抵偿不了住宅的维修管 理费用，自然就谈不上投资收益了。 目前我 国重点要抓好住宅建设和 “安居工程”，进一步加大 住房制度改革力度，使原来的 “国家包 、福利制、低租金、实物分配”的住宅管理模式迅速转入商 品经济运行的新轨道，这样就从根本上改善了住宅投资环境。对于高档住宅投资，收益高，但 面临的风险更大。这是 由于高档住宅市场狭窄、购买力弱所决定的。前几年我国少数地方掀 起了投资别墅、山庄的热潮，但随着国家宏观调控措施的实施，投资者利益严重受损。这是 由 于投资者错估了当时的经济形势，对市场需求缺乏全面的了解所造成。 1．3 写字楼投资收