经营性物业抵押贷款教案.docVIP

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。 条件 　　1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 　　2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70％； 　　3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 　　4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 　　5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 　　6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 特点 　　1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 　　2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 　　3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。 优势 　　（1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。 　　（2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。 　　（3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 　　（4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。 案例 　　2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元。 担保方式： 　　1、经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式，抵押率应控制在70％（含）以内。如有需要，可追加其他担保。 　　2、借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险，保险期限不得短于贷款期限，保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款。 提供资料： 　　1、申请人和担保人各自的《企业（法人）营业执照》、《经营许可证》（如有）、《组织机构代码证》、企业（公司）章程、《贷款卡》； 　　2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件； 　　3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表； 　　4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件； 　　5、产权证书、租赁协议及承租方资料； 6、董事会同意以经营性物业抵押的决议。 日，中国农业银行制定出台了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。新浪乐居论坛! K# N) F3 p7 g/ @据介绍，经营性物业抵押贷款作为商业地产经营环节的贷款，适应了当前房地产市场形势的发展需要，即适应了房地产集团企业多元化经营的需要;适应了城市发展的需要;适应了农行城市业务发展的需要。) n q a??Z房产论坛,装修论坛,业主论坛据了解，推出经营性物业抵押贷款业务，对增强农行房地产市场营销能力、改善房地产信贷业务结构、促进农行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意义。一是有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业抵押贷款作为营销手段，能够改善对优质客户的服务质量，并与