[经管营销]房地产企业财务分析.ppt

财务指标与财务报表分析 房地产企业财务分析 房地产企业财务分析的两个层次： 1、财务报表分析 2、房地产项目投资财务分析 财务报表分析的主要问题——分析什么 1、公司的盈利能力有多大？ 净资产收益率（ROE）=？ 投入资本收益率（ROIC）*=？ 销售利润率=？ 期间费用比例（期间费用/销售收入）=？ *注意：ROIC是EBIT与投入资本之比，其中：投入资本=（现金+营运资本WCR+固定资产净值），有时 也用（附息债务金额+权益资本）。此外，如果计算税后ROIC，分子则用EBIT（1-T）。 财务报表分析的主要问题——分析什么 2、公司的流动性如何？ 经营现金流量0？ 现金偿债倍数=现金/到期长债=？ 流动比率=？ 速动比率=？ 财务报表分析的主要问题——分析什么 3、公司面临的风险有多大？ 财务风险（财务杠杆）=？ 经营风险（经营杠杆）=？ 负债/权益=？ 财务报表分析的主要问题——分析什么 4、公司资产的使用效率如何？ 总资产周转率（年销售/平均总资产） =？ 固定资产周转率（年销售/平均固定资产） = ？ 存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）=？ 应收账款周转率 （年销售/平均应收账款）=？ 财务报表分析的主要问题——分析什么 5、上市公司财务盈利和市场表现如何？ 每股净利润（EPS）=？ 每股股利（DPS）=？ 市盈率（P/E）=？ 每股净资产（BVEPS）=？ 财务报表分析的主要问题——分析什么 6、公司创造价值了吗？ EVA（经济增加值）=？ MVA（市场增加值）=？ 财务报表分析的主要问题——分析什么 7、公司的增长能力 可持续增长能力=？ 成长性=？ 财务指标体系和财务报表的分析方法 财务指标体系 报表分析方法 一、财务指标体系 1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映企业的财务状况，而财务指标体系是各项各类指标的系统化，其基本能够系统、全面、综合反映企业的财务状况。 2、财务指标体系不是一成不变的，其一般分为4~7类，共计15~22个指标。当然，企业可以根据面临的问题和需要设计相应的指标（体系）进行分析。 财务指标体系表 （一）偿债能力指标 1、流动比率 = 流动资产／流动负债 流动比率可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。 2、速动比率 =（流动资产－存货）／流动负债 由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。 3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款）／流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。 4、现金比率 =（货币资金／流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。 （一）偿债能力指标 5、应收帐款周转率 ＝ 销售收入／平均应收帐款表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。 6、应收帐款周转天数 ＝ 360天／应收帐款周转率表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。 （二）长期偿债能力（资本结构分析） 1、股东权益比率 ＝ 股东权益总额／资产总额×100%反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。 2、资产负债比率 ＝ 负债总额／资产总额×100%反映总资产中有多大比例是通过借债得来的。 3、资本负债比率 ＝ 负债合计／股东权益期末数×100%它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。（倒数为权益乘数） 4、长期负债比率 ＝