[高等教育]房地产市场营销课件1.pptVIP

* * 第四节 住宅购买行为影响因素 一、消费者自身因素 1、年龄因素：26以下、27—35、36—55、56以上 2、家庭人口结构：P85 3、家庭收入：积累收入、日常收入、预期收入、家庭资产结构 4、购买动机：促因、诱因 二、其它因素 1、住宅所在地的通勤能力 2、区域环境因素：自然环境、人文环境、基础设施 3、房屋自身要素：外观、室内设计、户型、工程质量、水电设施、采光、通风、朝向 第五节 现房与期房 一、定义： 期房是指发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止方的商品房。购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房是指已经完工的房地产项目。在经过有关部门验收后，可取得房地产权证（大产证），办理初始登记。购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。 按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。 ? 没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。 1、使用时间 期房，需要等待，由于建筑工程的施工进度不仅仅取决于工程自身的因素，还要考虑资金、社会大环境、市政配套设施等等，所以明确工期后，还要再打个富裕。 现房，只要法律、购房款没问题，马上就可以搬进去，至少不耽误装修。 2、购房款 期房，有些项目有优惠，且让利幅度较大，尤其好楼盘。好楼盘由于市场认同度高，水涨船高，价格隔三岔五就爬上去一点，所以期房的价钱一般比现房较低。但首付压力与现房区别不大。 现房，价格到头了，优惠幅度极小。除非赶上烂尾房，含泪大甩卖。 期房与现房比较分析： 3、质量控制 期房，在工地又可以进出自由的前提下，尤其在关键节点施工时可以参观的情况下，找个懂行的人，质量至少可以做到心里有数。 现房，虽然有很多方法、工具可以辅助检验质量，但大部分隐蔽工程都很难做到心中有数。 4、选择 期房，除非特热销的项目，一般在户型、楼层、具体位置方面，选择余地比较大。而且到底能不能选择到好房，还需要看消费者的眼光，参谋的水平，终究，大多数东西未成型，多算胜于少算。 现房，一是时间晚了，选择余地小了；二是所有的东西都摆在了明面上，不管水平高低，谁都能一眼看出哪套房更好，所以挑套中意房的几率就大大降低了。 第六节：写字楼购买行为影响因素分析 1、周围市政配套设施 2、自身配套设施的数量和质量 3、写字楼的空间尺寸与布局 4、写字楼的社会形象 5、物业管理服务 案例：长沙顺天国际财富中心营销分析 长沙顺天国际财富中心位于长沙CBD核心位置上，是湖南首个与国际接轨的高档写字楼。它从2002年7月1日开盘到2003年3月28日交房，销售率完成90%并且运营良好，创造了一幢楼内企业总资产超过200亿元，一幢楼的年纳税额近亿元，一幢楼胜过一条街，一幢楼胜过一个工业园，一幢楼带动一个城的现代版楼市神话！ 　　 一、前期市场分析与调查 追溯长沙的写字楼开发的发展阶段，最初从93年的平安大厦的成功开发，引起了开发商对写字楼市场开发的追捧，但由于97年受国家宏经济观调控的影响，市场疲软，以及大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通、停车位、使用功能等问题，导致写字楼市场 开始滑波，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。98年这个市场才慢慢有了转机，企业的增加拉动了对这一市场需求，但整个写字楼开发还是比较保守。从2000年起，各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公”，“酒店式公寓” 等的推出，整个市场的竞争才显得激烈起来。那么，我们应该怎样去面对这样一个市场呢？ 调研工作做过三次，调动了公司几乎所有的研究和信息资源，每一次都有新的收获和更多的一手资料。 最重要的最全面的一次是，2001年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10