遵义忠庄项目定位报告定稿0331.docVIP

目 录 一、整体发展战略 2 1、企业战略及项目属性回顾 2 2、市场竞争简要回顾 3 3、项目所面临的核心问题 4 4、整体发展战略 5 二、项目开发模式 7 1、“和谐社区”开发模式案例分析——深圳桃源居项目 7 2、本项目和谐社区的开发模式建议 20 三、项目定位 29 1、项目定位原则 29 2、整体定位 30 3、客户定位 32 4、产品定位 34 5、价格定位（策略） 36 6、形象定位 37 一、整体发展战略 1、企业战略及项目属性回顾 1.1企业战略 通过遵义1000亩大盘的开发，实现黔贵企业从中小型开发企业向大盘开发企业迈进，树立黔贵地产开发品牌，确立黔贵地产在贵州省品牌地产开发企业中的市场影响力； 通过遵义忠庄项目，实现企业异地扩张，探索黔贵地产异地项目成功的开发模式，实现企业在贵州企业战略分布。 立志于将项目打造为贵州省“省级示范大型社区项目”，提高项目市场形象高度，为项目扩大市场空间。 1.2项目属性 城郊结合部交通生活配套尚未成熟下，认知度高热点开发区域中的大型项目； 本项目与遵义市城市老商业中心丁字口交通距离约7公里，目前还属于城乡结合部，配套设施缺乏，遵义普通置业群体对忠庄片区的认知度还有待提升；项目地块周边环境不佳，忠庄监狱、瑞安水泥厂、高速公路等对项目均有较大的影响。 根据遵义市带状城市特征和遵义市“南北拓展、东西延伸、完善功能、突出特色的思路，以建设200万以上人口的中心城区”的整体规划，及忠庄片区位于城市几何中心，忠庄片区必然成为遵义市城市向南发展的第一承接区，是遵义城市副中心，本项目发展房地产机会明显。 政府对忠庄片区的规划是依托贵遵高速和海尔大道发展，接纳中心区人口，发展成为城市的副中心。以居住、科研设计、商贸金融、文化娱乐、行政办公布局为主，现状工业应逐步搬迁，最终形成一个以发展第三产业为重点的环境优良的片区。 如何在区域配套尚不完善的城市城郊结合部，开发1000亩大盘，实现项目的可持续开发和实现企业战略目标，将是项目整体发展战略需重点解决的问题？ 2、市场竞争简要回顾 根据市场研究报告的回顾，本项目所处的市场环境主要特征是： 随着城市规模的扩大，房地产市场需求基数逐步增加，房地产开发将长期处于增量市场阶段； 目前市场供应远大于实际需求，同时市场缺乏强势企业、强势项目的品牌引导，“碎片市场”特征明显，导致房地产项目普遍性销售滞缓，整个市场的需求量小，消化速度慢； 基于城市发展、供求关系和房价收入比（据测算，目前遵义市区房价收入比大致为12-15，偏高），房地产住宅价格预期将保持以自然增长为主，短期内大幅度震荡攀升的可能性不大； 基于城市建设和配套的不完善，房地产发展区域倾向性明显，北部房地产发展明显好于南部； 当前客户对配套（尤其是交通及商服配套）、区域环境较为敏感； 3、项目所面临的核心问题 中原认为，从项目的市场竞争环境，要实现项目的战略发展目标，确保遵义忠庄项目的可持续开发， 本项目在开发中，将主要面临以下几个核心问题： 其一、遵义市房地产市场容量有限，市场竞争激烈，如何在有限的市场容量和相对激烈的市场竞争中，实现项目的快速滚动开发？（即市场竞争问题？） 在回顾项目市场竞争中，中原发现，本项目主要面临三个层面的竞争： 整体市场的竞争：整体市场容量有限，市场竞争态势激烈。 竞争途径：在抢夺主城市场份额同时，充分挖掘周边区县容量，扩大市场容量。 南北新城（区）的竞争：北部新区基础设施及配套均优于南部新城，在区域竞争中，房地产置业区域倾向性明显，北部新区明显优于南部新城。 竞争途径：放弃传统顺势开发模式，从“项目—城市—项目”的开发模式出发，重新审视项目与城市的关系，主动承担城市配套功能，通过完善城市配套设施，迅速催熟南部新城忠庄片区的城市配套，改变南部新区配套缺失带来的置业倾向。 南部新城未来大盘竞争：随着城市向南发展进行的加速，遵义市大宗土地出让均位于南部新城，未来南部新城大盘竞争显著，如800亩东欣彩虹城、1000多亩的大中华项目、及本项目。 竞争途径： “大盘大配套”，在项目产品定位及项目配套上，难以形成较大的差异化。因此，中原建议，通过独特的、更适合遵义的项目开发模式（“和谐社区”开发模式），形成项目特有的、具有更强的生命力的开发模式，在南部新城大盘竞争中脱颖而出，形成项目的竞争力。而采用何种开发模式，将是本项目在开发中面临的另一个核心问题？ 其二、项目如何运营才能在快速销售的同时确保项目开发的价值最大化？（即采用什么样的开发模式） 从项目市场竞争问题延续，为实现项目的快速销售、价值最大化，及实现企业、项目战略定位，采用适合遵义市场的大盘开发模式，对本项目而言至关重要。 基于项目市场竞争的核心问题，在开发模式中，中原将在下面部分，从 “和谐社区”这个基本点，阐述项目特有