[管理学]第七章 假设开发法.pptVIP

5、计算利润 投资利润＝（地价＋建筑费＋专业费）×10％ ＝(地价×10％ 6、计算利息 利息＝地价×[（1＋6%）2-1]+1500000）× [（1＋6%）1-1] ＝0.1236×地价+990000 7、求取地价 地价＝楼价－建筑费－专业费－销售费－利息－税费－利润 15000000-1500000-1125000-（0.1236×地价） -990000-2925000-（地价 ×10% 地价元） 8、评估结果 单位地价2000=8912（元/平方米） 楼面地价=8912/2.5=3565（元/平方米） [例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。 (1)设该旧厂房的正常购买总价为P。 (2)装修改造后的总价值为：4 000×5 000／(1+12％)=1 785.71(万元) (3)装修改造总费用为：1 000×5 000／(1+12％)0.5=472.46(万元) (4)销售税费总额为：1 785.71×8％=142.86(万元) (5)购买该旧厂房的税费总额为：P×4％=O.04P(万元) (6)需补交土地使用权出让金等的总额为：400×5 000=200(万元) (7)P=1 785.7l一472.46—142.86—0.04P一200 得，P=933.07(万元) 故： 旧厂房总价为：933.07(万元) 旧厂房单价为：1 866.13(元/平方米) [例3] 某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积3 000平方米，规划总建筑面积12 400平方米，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／平方米。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)按建筑面积计为2 300元／平方米。至2001年9月30日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米。可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％。试利用上述资料估算该在建工程2001年9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(资本化率为9％，折现率为13％)。 (1)设该在建工程的正常购买总价为P。 (2)续建完成后的总价值＝a／r×[1一1／(1+r)n]×1／(1+trd)t 式中，rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值为： 60×12×12 400×0.7×85％×(1—25％)／9％ ×[1—1／(1+9％)50-3.5]×1／(1+13％)2=3 403.80(万元) (3)续建总费用为：2 300×12 400×60％／(1+13％)0.75=1 561.32(万元) (4)销售税费总额为：3 403.80×8％=272.30(万元) (5)购买该在建工程的税费总额为：P×3％=0.03P(万元) (6)P=3 403.80—1 561.32—272.30—0.03P 得：P=l 524.45(万元) 故： 在建工程总价为：1 524.45(万元) 在建工程单价为：1 524.45／12.4=1 229．39(元／平方米) [例5] 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积2 000平方米，土地价格为6 000 000元，取得土地使用权过程中所支付的法律费用、估价及登记等费用为地价的2％。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。估算开发商在该项目