房地产市场研究报告 2004年北京市二手房市场年度分析报告.doc

2004年北京市二手房市场年度分析报告 目 录 第一部分：2004年北京二手房市场分析报告及2005年市场预测 一、2004年北京市宏观经济及政策环境分析 （一）2004年北京市宏观经济运行情况分析 （二）2004年北京市政策环境分析 二、2004年北京二手房市场的交易状况分析 （一）2004年北京二手房市场综述 （二）2004年北京二手房市场的成交状况分析 （三）2004年北京二手房市场的成交价格分析 （四）2004年北京二手房市场的成交面积分析 （五）2004年北京二手房市场的需求特征分析 （六）2004年北京二手房市场存在的问题和呈现的特点 三、2005年北京二手房市场的发展趋势分析 第二部分：2004年北京二手公寓市场分析报告及2005年市场预测 一、2004年北京二手公寓市场的成交量分析 二、2004年北京二手公寓的价格分析 三、2004年北京二手公寓投资回报分析 四、2004年北京二手公寓的热点区域和户型分析 五、2004年北京二手公寓的投资优势分析 六、2004年北京二手公寓的客户分析 七、2005年北京二手公寓的发展趋势分析 第三部分：2004年北京房屋租赁市场分析报告及2005年市场预测 一、2004年房屋租赁市场的成交量分析 二、2004年北京房屋租赁市场的成交价格分析 三、2004年北京房屋租赁市场的成交区域分析 四、2004年北京房屋租赁市场五大热点 五、2005年北京市房屋租赁市场预测 第四部分：2004年北京市二手房市场新兴热点区域分析 一、亦庄——地域优势多、升值潜力大 二、方庄——新房供给放缓，二手房市场升温 三、望京——区域优势加剧供需矛盾 四、马家堡西路——南城二手房市场的西部宝地 五、雍和宫——文化特质尽显区域价值 六、太阳宫——租务活跃、二手房看涨 七、西大望路——二手房买家的乐园 八、南中轴路——二手房市场的潜力股 九、商圈房产置业与投资 第五部分：专题研究 专题一： 理论研究——浅谈诚信与房地产经纪的发展 专题二： 理论研究——银行介入和行业改进对房屋租赁市场的重要作用 专题三： 动态研究——二手房市场受加息影响甚微，过渡房产投机遭受挤压 专题四： 动态研究——加息不会影响京城房屋租赁市场 第六部分： 2005年北京二手房市场十大热点 第一部分：2004年北京二手房市场分析报告及2005年市场预测 2004年北京二手房市场在国家宏观调控政策、土地政策、金融政策以及一系列其他相关政策因素的影响下，北京二手房市场再次茁壮成长，全年成交量首次突破4万套，达到了40200套，相比2003年的21000套增加了19200套，上涨幅度约为91.4%；全年二手房成交均价为每平方米3275元，较2003年的成交均价每平米2975元上涨了300元，上涨幅度为10.1%。结合本年度北京二手房市场的发展态势以及明年的政策因素带动和影响，“央立行”市场研究中心预计2005年北京二手房市场将会在2004年的基础上继续稳步快速发展，成交量将会达到62000套左右。 为此，“央立行”市场研究中心对2004年北京二手房市场进行了具体的分析和总结，本报告具体由2004年北京市宏观经济及政策环境分析、2004年北京二手房市场的交易状况分析和2005年北京二手房市场的发展趋势分析三部分构成。 一、2004年北京市宏观经济及政策环境分析 (一)2004年北京市宏观经济运行情况分析 2004年，北京市整体经济依然保持健康良好的发展势头，主要领域保持平稳运行，各项宏观调控措施得到有效落实。经济运行在平稳性、协调性、效益性等方面出现积极变化，主要特点是：工业持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，贷款降幅有所减缓，价格指数小幅攀升，城乡居民收入进一步提高。初步测算，2004年全市实现生产总值按可比价格计算，比上年同期增长13%。这些对北京房地产市场的继续、稳步、健康、繁荣发展提供了良好的经济平台和经济保障。 (二)2004年北京市政策环境分析 2004年是北京房地产业的房地产政策年，除宏观调控外，与房地产相关的金融政策和土地政策也较为集中地在这一年出台或实施，该两大类政策对房地产的近期变化和未来的发展都产生了一定的影响。 1、土地政策及影响 针对今年以来的宏观经济特点和适度从紧的宏观调控，房地产行业调控则以“管好土地，抓住信贷”为原则，从源头上对土地进行了严格的控制，从而对房地产行业固定资产投资的过快增长，房地产市场局部过热起到降温作用。另外从土地政策发展轨迹来看，政府对土地市场监管力度逐步加深，也从源头上进一步规范了房地产市场。今年的土地政策主要有“四号令”和“71号令”。 四号令：2004年1月31日，北京市房管局出台的4号令中规定33号文件中的4类土地的使用权从此不能通过协议方式转让。 71号令：2004年