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关于二手房交易中的几个法律问题 在二手房交易中，政策法规上存在以下疑点和难点：　　法定共有人的财产权保护 　　房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是约定共有人一般在产权证明上有产权登记，称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场，参与办理交易手续。产生的纠纷一般有两种，第一，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。在审判实践中，审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况，可能支持或部分支持当事人的请求，也可能完全驳回。 　　：把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人，即登记产权人有权单独处置其名下房产，其他共有人的财产权受到侵害时，应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房地产权证时进行书面确认，是可以做到的。 　　房改房同住非产权人的权利保护 　　房改房，是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房；同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是，第一，房改前是同住人，有常住户口；第二，房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。这类房屋的出售，通常会有三个争议问题第一，同住非产权人有无处置权和收益权？第二，产权人对同住人有没有应安置义务？第三，出售后同住人拒绝迁移户口，该如何解决？ 　　这些是房改过程中不可避免的问题，容易引发纠纷，应当通过政策立法来影响司法实践，努力解决这些问题。 　　中介机构居间行为的规范 　　规范居间行为的法律规范目前相对不多，已经很难满足市场规范的需要。实践中有很多问题值得研究。在此仅对意向金问题、商业信息保护问题和格式化条款问题进行一些探讨。 　　第一，意向金模式的合法性。意向金模式的基本特征包括：1．购买人对特定房屋有明确而具体的购买意向；2．购买人委托中介机构向出售方议价确认；3．购买人签署居间议价委托时，向中介机构支付一定数额意向金或诚意金，并同意在中介方议价成功时，将该意向金作为立约定金直接转付给房屋出售方，作为买卖担保（也有一些中介在意向金的处理上略有不同）。意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中约定俗成的，符合居间服务的自身特征，但其合法性一直受到有关部门的质疑，这和少数中介机构不顾长远利益而利用意向金条款欺诈消费者有一定的关系。认为，政府部门应首先确认意向金模式的合法性，然后制定相关的约束性政策规定，通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。首先，意向金条款并不必然违背现有法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性；其次，意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务。在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。 第二，居间委托信息的商业秘密特性与赔偿请求权的法律保护。中介机构的居间委托信息具有商业秘密特性。这是因为：（一），该委托信息具有经济价值；（二），该委托信息具有相对秘密性；（三），信息持有人采取了一定的合理保密措施。虽然具有这样的特性，中介服务信息是否可以被官方机构认定为商业秘密，仍有很大争议。中介委托的信息被泄露或利用而致损害的情形通常有两种：一，“跳单”。即少数委托人利用中介机构的前期服务获取具体交易信息后，撤销委托，跳过中介私自成交或通过第三方成交。二，“飞单”。即少数经纪人为了谋取私利，利用职务之便，将中介机构（经纪人组织）的相关信息泄露给其他中介结构或个人。这两种现象十分普遍，已经严重损害了中介机构的合法权益，扰乱了中介服务秩序。我们并没有相应的政策规定，来约束或防范这些现象的发生。在司法实践中，中介机构的损害赔偿请求常常难以得到支持，这是非常令人担忧的。笔者认为，无论中介服务信息是否构成商业秘密，基于公平和诚实信用原则，其损害赔偿请求权应当受到法律的保护。 　　第三，格式化条款与约定赔偿请求权的合法性。格式化条款主要有两种，包括政府制定的格式合同条款（示范本）和经营者自行制定并向工商行政部门备案的格式合同条款。2003 年房地资源行政管理部门曾经推出居间合同的示范本，由于条款过于简单、可操作