房地产并购走向分析.docVIP

房地产并购特点与走向分析 背景：今年4月份以来，国家出台了一系列严厉的房地产调控措施，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难，成为其它企业的扩张对象，资金链方面的压力促使房地产行业开始洗牌，行业并购整合加速。大中华区知名创投研究机构清科研究中心10月25日发布报告，受房地产调控致开发商资金压力加大影响，三季度中国房地产行业并购案例多达20起，在所有行业中排名第一。数据显示，2010年第三季度中国并购市场共完成118起并购案例。从案例数来看，房地产行业的并购活动最为活跃，共完成20起并购案例，占比16.9%，涉及金额5.8亿美元，平均并购金额289.9万美元。位于第二位的是能源及矿产行业，共完成17起并购案例，占比14.4%。建筑、工程行业居第三位，共完成11起。企业并购包括兼并和收购两层含义、两种方式。国际上习惯将兼并和收购合在一起使用，统称为MA，在我国称为并购。兼并又称吸收合并，指两家或者更多的独立企业，公司合并组成一家企业。收购指的是一家企业用现金或者有价证券购买另一家企业的股票或者资产，以获得对该企业的全部资产或者某项资产的所有权，或对该企业的控制权。对房地产企业来说，通过重组并购，在较短的时间内形成自己的品牌优势，增强抵抗风险的能力，将是今后房地产市场发展的一个主要方向。房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。一般而言，当经济发展到一定水平时，某些行业就会出现集中的趋势。此时的企业要发展壮大，可以通过内部投资新建的方式扩大生产能力，或通过并购获得行业内原有生产能力。其中，并购是指在市场机制作用下，企业通过产权交易获得其他企业产权或控制权的经济行为。比较而言，并购的效率较高。这是因为：并购有效地降低了进入新行业、新区域的壁垒，也大幅度降低了企业发展的风险和成本；并购充分体现了经验——成本曲线效应，并有效占领了市场份额。具体到房地产行业，行外的企业首次进入房地产行业或者外地的房地产企业首次进入陌生城市时，选择并购的方式来借助原企业对市场的熟识度、企业品牌的认知度和企业在城市中的人脉等珍贵的资源，无疑是迅速取得市场认可的重要捷径，也是实现社会资源高效配置的有效方法。王石、冯仑等地产大腕在众多场合曾多次提出，目前房地产行业的集中度还是太低，龙头企业的市场占有率不过百分之一二左右。行业集中度有待提高是并购的行业内因素，而近几年的政策面变化，也刺激了并购的产生。近段时间，对于中国的房地产业来说可谓是多事之秋，首付提高、利率提高、银根紧缩、清查囤地囤房、限期开发、加大土地供应、征收房屋保有税收等，借贷资金成本的上升，使得房地产企业在资金获取能力上的差距将体现得愈发明显。拥有多元融资渠道的房地产企业将在竞争中逐渐显露优势，进一步加快土地资源的获取，迅速扩大市场份额。这种优势在房地产龙头企业上体现得尤为明显。尤其是那些优质的房地产上市公司，由于拥有较多的融资渠道，完全可以化解压力，行业整合过程更多的机会。在资本市场的推动下，土地、资金等各种要素资源将向优势企业集中。同时，在调控趋严、加息频繁的背景下，行业洗牌将加速。市场将上演“强者愈强”的马太效应。我国房地产上市公司并购特点深圳宝安集团公司上海延中实业打入上海从2008年世界金融危机以来，受市场低迷等因素的影响，并购已经成为中国房地产行业整合的主要途径，而且呈现加速的趋势。在具体的并购形式上，由于企业间的差异性也都采取了不同的并购活动，例如金融街、陆家嘴等房地产企业在商业地产领域展开广泛的收购活动；方兴地产、上实发展等企业也适时收购了母公司大量优质资产，并积极通过内部资源整合推动自身的发展来实现综合实力跨越式增长。万科、保利、合生创展、SOHO中国等企业也凭借其自身优势纷纷通过股权收购获取项目开发资源。绿城中国、中国奥园等企业为了完善了其全国性布局也进行了大量并购活动。市场整体的心态开始回归理性，整个楼市陷入了“观望—降价—再观望”的循环，导致一些不具备良好品牌、开发实力较弱的中小发展商度日艰难，只剩下被兼并或破产。但也正因为此，那些主流大集团的市场份额和综合优势越发明显，于是他们通过并购，无论强强联合还是强弱联合，进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合以追求利润最大化，达到双赢甚至多赢的目的。最为重要的资源，没有土地就谈不上扩大新建。行业特性决定了企业获得土地渠道单一，土地供应量减少，而且通过公开招拍挂方式时，对开发企业资质设定了不少要求，拿地成本很高。通过并购其他房地产企业