君越●城中央营销策划执行报告.pptVIP

协同并举 共赢发展 森杰生态置业—— 君越●城中央营销策划执行报告 前 言 本报告倡导“品牌----营销一体化”思想。品牌与营销二者相互制约，相互促进。 本报告力图对项目的营销首先进行一个完整的、系统的整体把握， 然后在各营销节点上实施控制和操作执行。 本报告以可操作性为目标。 PART1:项目理解 君悦●城中央是由森杰生态置业公司开发，集住宅、商业和写字楼等多种形态于一体的独体建筑； 项目总占地约四亩，总建筑面积22000余平方米。 本案开发商将商业及办公物业大部分长期持有，不对外销售是竞争对手中最鲜明特点； 本案所拥有的商业、酒店公寓、写字楼等综合业态是区域竞争对手中难以企及的，在操作执行策略中应统筹考虑，争取创造出统一整体形象并找出合理的出牌顺序； 说明: 价格差 楼层、朝向、户型等是制定价格差的主要依据，因为没有得到项目平面具体情况，我们只能给出一个原则性的建议。 a、朝向差5%左右 *　作为写字楼和酒店式公寓，户型的朝向值相距比较少 *　应该在户型不同的面积、功能、布局、景观作更多的调整 *　若把朝向、户型差拉大如6-10%，便宜的卖得快，贵的卖不出。同时会造成前期销售出的户型均价偏低，后期的销售价需增高，为后期销售带来压力。 b、楼层差：1% * 一般楼层差为0.5-1% * 由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差应争取做得比较 高； * 对买家而言，当然是越高层视野越开阔，高几个楼层多付些钱 是值得的； 8层、16层数比较吉利，以及最高层或复式楼层可考虑楼层差 为1.5-2%； c、付款差：3% *　一次性付款与分期付款相差3% * 一般付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付， 越少付款差 *? 但考虑大部分置业者都选择按揭付款，如把付款方式差价拉 大意义不大，最高可考虑3%的相差 * 由于现在不少置业者都很清楚一次付款与按揭付款对开发商 而言是一样的，故有经验懂杀价的买家多会要求报一次性付 款的底价，再改换按揭付款的方式，这会使销售谈判更被 动，平均价也受影响。 d、调价原则 价格策略的制定是一个动态的过程，应体现一种稳中有升的趋势。项目法律手续、工程进度、成交量、销售季节等因素均是价格调整的参考因素。工程进度方面，在每栋楼工程至取得预售许可证、结构完工、外装修完、入住前2个月等时间点，均给予价格的上调。 在销售进度方面，完成销售的30%、50%、60%均作为调价点。 调价的关键在于控制涨幅和频率，要做到既可以刺激销售，又能够减少涨价的负面效应。 建议本项目开盘前价格基本保持不动，以后相应上调。其出发点一是利于谈判，避免在谈判过程中出现涨价的情况；二是利于前期大型客户介入；三是利于建立品牌。 一、合作方式 项目独家销售代理 二 、佣金收取标准 佣金收取标准 1.项目酒店式公寓按总销售额1.5%计提佣金，溢价部分双方分成如下: 超100元、2—8分成；超101—200元、3—7分成；201—300元、4—6分成；301—400元、5—5分成，以此类推 2.项目写字楼、商业部分，按总销售额3%计提佣金，溢价部分双方4—6分成； 佣金结算日期 每月（1—30）日为一个销售周期，每月5日前甲方（森杰生态置业公司）把乙方（北京华地行公司）所得佣金汇入乙方指定帐户，同时乙方向甲方出具正式发票 服务制胜天下 细节决定完美 2008年4月10日 样板房建立 在样板房建立方面，我们建议如下： 样板房与销售中心之间保证较近距离，以便销售人员带客户参观； 在样板房建立上采取“概念样板房”和“套餐样板房”相结合的方式，“概念样板房”主要选择一些面积较大、预期价位较高的单位以及在同等户型中面积较大、不宜销售的单位，采取精装修方式，配以高档家私，以提高户型的品位；“套餐样板房”主要选择一些具有代表性的小户型和体量较大的户型，采取简装修形式，将装修成本基本固定在300/平米、500/平米的范围，用以吸引和扩大客户群。 PART5：营销合作方式 * * 目 录 前 言 PART 1：项目理解 PART 2：项目营销执行策略 PART 3：项目整体销售计划 PART 4：营销要点工作筹备 PART 5：营销合作方式 本《营销策划执行报告》的特征 本《营销策划执行报告》制定的依据 　　任何一部创意深刻、切实可行的营销策划报告，都不是闭门造车所能做出，而是策划人员根据本地市场及楼盘自身的调查研究成果，结合以往丰富的工作经验，充分发挥自己的综合素养而创作出来的。 　　本《营销策划报告》的制定，主要依据以下调研成果： 对宁国市的经济和城市发展规划分析。 对宁国市房地产市场的调