壹公馆写字楼市场分析和产品建议报告教学幻灯片.ppt

销售策略——华美世居策略 营销策略 一二手联动（全员营销） 销售策略——华美世居策略 营销策略 热线 因特网/网页 忠诚计划会议 邮寄 电子邮件 服务杂志 中心数据库 执行方案 忠诚计划零售店 业务通讯 数据库营销 差异化策略 差异化定位 差异化营销手法 差异化价格策略 销售策略——华美世居策略 营销策略 壹公馆写字楼市场分析和产品建议报告 一、本项目分析 四、建议项目产品更改 五、项目客户定位 二、区域市场分析 六、项目营销策略及推广策略 三、区域产品分析 本项目分析 地理位置：吴中东吴北路181号（吴中大厦南面） 占地面积：14807平方米 建筑面积：44420平方米 项目状况：目前项目由精装酒店式公寓和商铺组成。 本项目分析 优势 区位：吴中区主干道，与人气最旺的人 民路无缝对接； 配套：生活配套齐备，好又多超市及南 门商圈等众多配套； 交通：多条公交线路，出行便捷； 产品：产品单一，就以酒店式公寓为主，缺少此版块所需要的产品性；建议可以增加一些写字楼办公产品； 物业：缺乏酒店公寓特有的高端物业，不能满足高端租客与自住客户的需求； 劣势 四、建议项目产品更改 五、项目客户定位 一、本项目分析 二、区域市场分析 六、项目营销策略及推广策略 三、区域产品分析 中心城区 吴中区 园区 随着南拓、北进的加快迅速，未来吴中区才是苏州发展的重点。随着吴江和吴中区的无缝对接，也加快了苏州和吴江的同城效应的显现，这也是政府重点发展吴中区的重要原因之一 区位分析—— 吴中区才是苏州未来市场发展的重点 吴中经济开发成立1993年11月，下辖城南、越溪、横泾和郭巷四个街道办事处，经过十几年的发展，南门板块已经成长为吴中区最热闹最繁华的中心区域，紧邻苏州古城区板块，所以也是吴中区目前重点发展的商业区域 独墅湖 区域规划—— 南门板块既是吴中区发展的重点区域也是吴中区的成熟区域，所以大量商业积极涌入 东吴南路是吴中区最重要的城市道路之一，经过多次拓宽之后，现为车流量最多的道路之一 车流量拥挤，虽然对交通疏导有些困难，但这也无疑带动了大量的人流量和商业氛围以及商业价值的体现 东环路 苏嘉杭高速 通园路 通达路 东方大道 独墅湖隧道 至园区 至市区 东方大道 通达路 交通价值——紧邻城市主干道，进入市区以及园区的道路状况良好，通达性和便捷性极强 环球188 东方之门 地块位于吴中区的最繁华的板块，南门板块，紧靠人气超足的人民路沿线，坐落在人流车流最多的东吴北路好又多超市西北侧 由于吴中区辖区较大，房地产发展腹地广阔，本项目又处于最繁华的南门商圈地段，其未来升值的潜力无可限量 南门板块 区域价值——行政区划上虽属于吴中区，但还是太近的靠近古城区，本区域房地产市场发展较早，档次配套都以成熟，无疑是现在商业地产发展的中心区 市场总结---政策变化下苏州未来市场变化 供应情况 从目前各在售项目和已拍卖地块的开工情况看，至少在2011年三季度前苏州的房地产供应量恐难以有大的回升，主要供应区域由各板块的中心区域向次中心区域转移。 销售趋势判断 从成交结构的表现可以看出，价格高企下，首购类客户已经被市场“驱逐”离场，高端改善类和投资类客户成为支撑市场成交的主力。 2011年，通胀压力继续累积，在经济增长的压力下，中央出台严厉调控政策的可能性不大，改善型和投资型客群仍将继续入市，但在供应不足的压力下，成交量同比将有较大的下降。 价格 三季度以来，市区房地产的价格表现说明行业进入了价格下降通道。随着供需矛盾的持续、开发商资金压力紧张，预计2011年下半年苏州房地产价格将会以打折促销的形式暗暗的朦胧的降价，但在调控政策压力下，明年上行空间不大。 各板块不断试探客户价格需求上限，成交量开始回落，在调控政策趋紧的背景下，客户重新开始观望，2011年苏州市场不确定性增加。 1.产品：产品单一，就以酒店式公寓为主，缺少此版块所需要的产品性；建议可以增加一些写字楼办公产品； 2.物业：酒店式公寓缺乏特有的高端物业办公，不能满足高端租客办公的需求； 3.周边产品类和成功案例产品类：周边一般的同类产品都会有写字楼酒店式公寓以及商铺的组合类，而又根据很多成功案例来讲，一般做的很成功的都会以这种组合方式来组合 建议项目产品更改——建议还未出售的A栋酒店式公寓更改为写字楼，原因有如下几点： 因此本案建议A栋改为写字楼 前面： 1.本项目分析 2.区域市场分析 3.区域产品分析 4.建议项目产品更改已经写完。 第5项和第6项请根据前面的4个部分来更改 客户定位 新政下的客户变动趋势 新政下的畅销项目： 商业项目：多个商业项目引爆市场，亿象城6月份开盘、汇金新地4月底开盘，一推出，销售率100%； 住宅项目：以90平米以下户型为主、价格较低的项目受到市场热捧，如，首开