兆隆金盾国际A区商业定价方案教学幻灯片.pptxVIP

兆隆·金盾国际A区商业定价方案兆隆金盾国际项目组2015年1月12日一、市场解读二、价格研判Part1商丘市商业市场分析项目周边商业市场总体概况项目周边商业整体形象较差，经营业态比较单一，多数商铺为民改商，很难提升商业形象，新建小区目前的空置率较高。平原路长征路凯旋路神火大道民主路凯旋路沿街商业大商新玛特碧晓家园商业步行街租金情况文化路神火大道沿街商业主要路段租金新城国际2.1-2.5元/㎡/天神火大道南京路-珠江路1.6-2元/㎡/天归德路长江路-香君路1.85-2元/㎡/天帝和温莎广场长江路长江路商业归德路沿街商业南京路华驰缤纷广场米兰花园尚书苑北海路归德路巴比伦蓝钻项目周边竞品市场情况在售商业均为住宅底商，销售均价在12000-20000元/㎡，销售均价整体相差不大，竞品中商铺均为现铺销售。住宅与商业的平均价差关系为1:3.1。项目名称物业形态销售方式租金商业均价（元/㎡）住宅均价（元/㎡）价格系数米兰花园一拖二自然销售——13000元4400元1:3巴比伦蓝钻一拖二自然销售——13800元5300元1:2.6尚书苑一拖二自然销售——12500元4350元1:2.8帝和温莎广场一拖二自然销售2.8-3元/㎡/天20000元5500元1：3.6商场租金情况根据目前营业商场租金推导层差价格关系为1:1.15:0.65:0.5:0.4:0.35，一拖二商铺价格基数为1。楼层京港百货大商新玛特丹尼斯层差关系5F1元/2/月0.3-0.354F1.2元/㎡/月0.38-0.43F1元/㎡/月1.4-1..6元/㎡1.7元/㎡/月0.48-0.522F1.4-1.6元/㎡/月1.8-2.3元/㎡/月2-3元/㎡/月0.6-0.681F2.5-3元/㎡/天3.5-4元/㎡/月3.8-4.2元/㎡/月1.1-12-1F一拖二租金2.1-2.3元/㎡/天2.8-3.5元/㎡/月3-3.6元/㎡/天1项目周边商业市场总结项目周边在售商业均价在12000元-20000元/㎡；周边商业租金水平在1.6-2.5元/㎡/天；住宅均价在4300-5500元/㎡；业态档次：项目周边商业业态档次较低，多为餐饮、烟酒和副食品销售。周边新建项目商业租金高但空置率较多；Part2本案商业价格研判整体定价策略定价原则依据一：选取项目周边同类或相似商铺租金还原依据二：确定选取对比项目周边商铺销售均价依据三：根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格市场比较法租金还原法住宅反推法价格制定常规推导仅考虑周边住宅价格市场比较仅考虑周边商铺价格租金还原仅考虑项目租赁价格价格制定一拖二13949元/㎡一层16015元/㎡二层10630元/㎡三层7087元/㎡三种价格推导的平均数一拖二16738元/㎡一层19218元/㎡二层11055元/㎡三层8502元/㎡卖场效应提升20%案例借鉴—金水万达项目概况——金水商圈的未来典范开发商郑州金水万达投资有限公司 代理公司郑州金水万达投资有限公司 项目位置金水区花园路和农科路交汇处向西200米项目规模/指标总占地83.5亩，建筑面积36万㎡，容积率3.54，绿化率13% 项目规划项目由11栋高层、小高层组成，集酒店，写字楼，商业，soho，住宅于一体。一批推出房源为科源路、科新路、科明路沿街外铺全面推出，共90套一拖二商铺，内街一二层商铺分开销售，其中1#、2#底商未推出，共262套房源；二批推出房源为本次推出公寓产品共216套；三批推出剩余商铺；四栋豪宅推出时间待定.项目近况写字楼开盘热销建筑风格欧式物业公司/物业费大连万达物业管理有限公司郑州分公司车位机械停车位1515，地下停车位900项目卖点城市中心地产，知名品牌，综合体，精装修交房时间2016年底N案例借鉴—金水万达金水万达新天地内街与外街价格关系比是1:0.84位置户型均价（万元）整体均价（万元）价格关系科明路一拖二3.750.74科源路一拖二4.80.96科新路一拖二51商业街内街纯一层61.2南北向内街纯一层5.061.01价格制定一拖二16738元/㎡一层19218元/㎡二层11055元/㎡三层8502元/㎡外街价格一拖二14059元/㎡一层16143元/㎡二层96286元/㎡三层7144元/㎡内街价格1:0.84