中泰国际广场项目商业用房市场调查报告（DOC 47页）.doc

中泰国际广场项目 商业用房市场调查报告 来自资料搜索网() 海量资料下载 我们的观点： 作为房地产前期策划基础，仅仅做微观市场调研是远远不够的，还应该有地块研究、企业资源研究、本土文化研究、社会发展趋势研究、时尚研究以及品牌研究等诸多方面，这是一个CCTI系统的战略研究。 本项目的资源条件、区位特征、规模、档次，必须要求我们站在战略的角度思考。 我们的结论： 别人做《市场调研报告》，我们做《战略研究报告》 战略研究体系框图如下： 主要调研方式： 文献调查 实地考察 竞争楼盘调研 消费者定量调研 专业人士深度访谈 主要参考文献 南京统计年鉴2002版 《南京楼市》 《2002年南京房地产市场需求研究报告》，南京市房地产交易市场 《南京房地产市场决策咨询报告》——广告、促销卷 《南京人》，叶兆言 I——项目自身分析 一、项目区位 二、规划指标 三、交通与四周景致状况 四、街区功能 五、政府规划 六、SWOT分析 S—优势： W—劣势： O—机会： T—威胁： 矩阵组合比较： 七、综合研判 T——态与势分析 一、城市特征 二、宏观环境 三、房地产市场供需状况分析 四、南京商业发展趋势分析  C——潜在消费者分析 一、南京人 二、市场总体需求特征 1、临街商铺调研分析         2、商场铺位经营者调研分析       3、消费者调研分析 4、临街店铺座谈会要点 5、商场经营者座谈会要点 C、竞争环境分析  来自资料搜索网() 海量资料下载 第 1 页 ———————————————————————————————————————————— 商场经营需求特征 南京人的特点 C竞争环境分析 c、沿街商铺与商场内商铺的比较: 沿街商铺经营优势分析：被访者认为沿街商铺经营人流量大且集中，提及率为22.8%，其次认为经营灵活，提及率22.7%。经调查，发现经营者认为沿街商铺与商场内商铺比较，最具优势的条件是人流量大，经营灵活。 沿街商铺经营劣势分析：被访者认为沿街商铺的经营劣势是租金高，提及率为41.7%；其次是被访者认为沿街商铺环境差，提及率为19.4%。经调查，经营者认为沿街商铺与商场内商铺比较，经营劣势最明显的是租金高，环境差。 政府规划 街区功能 交通与四周景致 规划指标 1、投资者目前经营状况分析： 商铺产权调查分析：调查显示，南京经营者中有92.08%被访者的商铺的产权属于租赁而来，自己购买商铺的仅占7.92%，可以看出南京经营者对商铺租赁形式已广泛接受。 2、现有商铺基本现状分析： 建筑面积：由于受调查方法及调查难度的影响，本次调查研究现有商铺面积较小，其中20平方米以下的有72.27%，21-30平方米的有17.82%，31-50平方米的有7.92%，51平方米以上的有1.98%。表明南京商场内商铺面积大部分在20平方米以下。 商铺宽：调查显示，现有商铺间隔在3米以下的占41.58%，3 -4米的占20.69%，4-5米的占9.9%，5-6米的占16.83%，6米以上的占14.79。调查结果表明南京经营者现有商铺间隔一般多在3米以下，间隔较窄，这可能与调查的大部分商铺面积较小有关。 商铺进深：调查显示，现有商铺进深在3-4米以下的占56.44%，4-5米的占11.88%，5-6米的占16.83%，6-8米的占8.91%，进深8米以上的占5.88%，调查结果表明整个商铺进深较浅，多集中在5米以下，可能与调查的大部分商铺面积较小有关。 商铺租金分析：调查发现，年租总价在2.1-3元占有率最多，占有率为20.45%；其次是1.1-2万元/年，占18.29%；3.1-4万元/年占9.69%；4.1-5万元/年占12.09%；1万元/年占8.62%；5.1-6万元/年占5.38%；6.1万元/年以上占25.48%。表明经营者的月租总价承受能力属于中等偏低水平，大部分年租总价集中在1-3万元。 项目区位 I项目自身分析 休闲娱乐设施：47.52%被访者认为一个商场是否具有休闲娱乐设施对于选择商场中的商铺仅为一般性考虑因素；15.84%的被访者认为比较重要；7.92%的被访者认为非常重要；20.79%的被访者认为不太重要；7.92%的被访者认为极不重要。调查表明经营者认为休闲娱乐设施对于选择商场中的商铺来说，是一个一般性考虑因素。 c