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横向比较 样本调研与分析----户型 户型方面，上述项目中，位于 CBD核心区的高端品牌项目古北公寓，衡辰酒店公寓以小户型项目占有较大的比例，大多数户型面积在60－100多平方米之间。户型灵活度方面，大多数酒店式公寓的户型大户型种类都较少。从目前的发展趋势来看，户型面积有逐步增大的趋势，一个方面由于小户型供应充足，具有较大同质化，而对需要大面积户型的客户不能有效满足，另外有的项目在酒店式公寓的居住功能之外增加了行政办公的功能，无形中增加了对大面积套型的需求。 横向比较 样本调研与分析----户型 出售方式方面，少部分项目采用包租的方式，固定包租年限，并在规定年限之内给予客户一定比例租金收益，保证客户的投资收益。此种方式一定程度上促进了项目的销售，但是目前国家政策将严厉打击此类投资性产品，包租行为处于国家严厉整治的范畴。这对投资客群占主力的酒店式公寓的产品本身、升值潜力挖掘、以及投资客群的要求均有所提高。 横向比较 物业配备及取费 酒店式公寓运营的成败，关键在于服务，在于有没有专业的公司进行管理。从上表可以看出，这些项目大多数依托于五星级酒店，并聘请国际知名的酒店管理公司进行酒店的后期运营，如第一太平戴维斯、凯莱物业管理公司、赛特酒店管理集团、中原物业管理集团等，都是比较有影响力的专业酒店管理公司，有了这些公司的加盟，是其后期运营、以及对客户的良好的收益保障。 横向比较 自我总结 酒店式公寓总体分布区域依托于经济发达区域或者环境优良位置。但统一都拥有交通便捷，动静皆宜的特性。 上海现有知名酒店式公寓均存在价格挑高，但租赁火爆的现象。 上海现有知名酒店式公寓均配备良好的物业管理团队。物业费均等于或大于一美元以便于支撑更优秀的的物业服务。 上海现有承租率较高的酒店式公寓均佩有全套室内设施，可以让承租人能达到“拿着牙刷‘就可以入住的方便，快捷。 经过若干年的市场预热期，酒店式公寓已经开始逐步进入市场成熟期。新项目陆续出现。需要更明确自身定位及同位差异值。 市场分析 SWOT S 地域优势，整体社区氛围已形成 现房,没免除后顾之忧 购房后即可见到投资收益 品质优势，优良的内功，高素质的“邻居”，人文环境等可带动整个楼盘品质 W 生活配套设施还不齐备 产品类型同质化现象比较严重 O 2010世博会对于酒店的需求缺口 投资型酒店可填补目前市场的空白 合理的价格势必可以搅动疲软的市场 产品市场已经逐步进入成熟期 T 所面对客户群体较窄 陈旧的内饰可能会引起的二次装修 市场整体的疲软阶段 市场分析 根据SWOT分析，在可以规避的条目中，可以在少投入，多产出的前提条件下， 对建筑外进行粉刷或者局部点缀 部分家具及装修的更换 地毯的清洗及更换 部分房间销售后入住前的装修（二次收益） 市场分析 人群分析 投资客居多 酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对比例。根据上海中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在30-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。 市场分析 人群分析 养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目的私营业主和办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。 市场分析 人群分析 租赁客户分析 上海酒店式服务公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。 另外，随着酒店式公寓在国人眼中的认可，有不少商务人士因为工作的需要也会选择一些酒店式公寓作为他们的暂时居所 市场分析 产品主题 由于酒店式服务公寓所具有“酒店式的服务，公寓式的管理”的定位和特点，就决定了服务是酒店式服务公寓的灵魂和永恒的主题。在硬件水平和品质相当的情况下，服务水平将成为竞争的焦点。如何提升物业管理水平和服务品质，保持物业的长久生命力，对于自住和投资酒店式公寓的业主来说，是保证其投资价值的关键因素。 在租务市场中，客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量。提