城投双凤村项目写字楼市场调研报告.ppt

项目未来客户潜在供应 ——家居/装饰等主题性商业、以购物、休闲和娱乐为主的社区型/次级商业区，会展补充性商务 周边旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展； 人口的增加，社区性商业将有极大的发展空间，本区域较有可能形成数个次商业中心；为人们提供购物、休闲和娱乐的商业。 会展中心周边区域的改造，将为本项目的相关补充性商务物业提供市场空间。 2010年30多家企业在官渡区、空港区的百亿投资项目建设，将带动周边商业的发展和吸引更多商业需求客户。 小结： 片区内第三产业成为经济发展的主要动力，商业功能区不断完善； 客户随着交通瓶颈的舒缓，各片区客户流动性将加强，配套成熟区及价格低洼区将会吸纳其他片区客户入驻； 项目周边商业氛围浓厚，共有汽配建材市场20多个，但是本身配套不完善，办公区缺乏； 昆明机场的搬迁将进一步提升商业、旅游业、娱乐业的发展空间。 本项目市场机会及发展方向建议 Part 6 片区典型案例分析： ——顺新时代定位中档写字楼 项目名称 顺新时代 开发商 顺新置业房地产开发有限公司 地理位置 民航路与南二环交叉处 建筑面积 59553 单层面积 2000 入驻时间 2010年 层高 3.6 物管费 写字楼栋数 1栋 电梯数量 4+2 电梯品牌 —— 售价 8000-9000 电梯速度 1.75m/s 停车位 300个 停车费 出售率 100% 外立面 玻璃幕墙 智能化 智能化 内部配套及分布楼层 —— 物管公司 —— 项目卖点 项目开盘即遭遇疯抢，原因是项目定位中端，均价相对较低，区位绝佳再加上关上片区写字楼稀缺，几大因素结合，吸引了一大批私营业主、矿老板和一批投资客，项目迅速售罄。 项目名称 南亚风情第一城 开发商 诺仕达集团 地理位置 滇池路 建筑面积 写字楼：13.9万 单层面积 4800 入驻时间 2010年 层高 3.9 物管费 写字楼栋数 3栋 电梯数量 A:12 B:9 C:8 电梯品牌 日立 售价 10000 电梯速度 1.75m/s 停车位 5000 停车费 出售率 80%左右 外立面 玻璃幕墙 智能化 5A 智能化 内部配套及分布楼层 绿氧饮吧区、观景休憩区、情趣小品区 休闲会谈区、健身娱乐区 物管公司 —— 项目卖点 位于滇池路中段，售价达到10000元/㎡，目前认筹率80%，项目临近几个省政府办事机关，区位交通发达，项目主要购买客户一般为企业老板自用，方便与政府办事，同时看重项目完善的配套。 片区典型案例分析： ——南亚风情第一城定位高档写字楼 本项目写字楼市场档次定位： ——建议本项目定位中档写字楼 昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米,占总量的67% 1 目前昆明市大部分写字楼租赁市场被中小型私企占据 2 项目周边汽配建材市场办公区缺乏，小私营业主缺乏办公地点 3 巫家坝板块写字楼极度稀缺 4 买不起高端写字楼但却想在主城周边办公的中小私企 5 未来机场搬迁后政府在片区内的一系列商业规划 6 通过市场调研和典型案例分析，我们可以发现，我们的项目项目地处巫家坝板块，周边配套相对不完善，因此，我们建议，本项目定位为中档写字楼。 本项目写字楼潜在客户来源： 周边旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展，一些城中村的改造也加大了商家的投资力度，未来片区内批发贸易零售的第三产业将得到巨大发展，但由于片区内项目开发以住宅为主，商业体量缺乏，因此，这些第三产业公司对写字楼的需求将得到进一步提升，这些小型公司将成为本项目最根本的潜在客户，他们对小面积户型写字楼有迫切的需求，此类客户一般以租赁为主。 春城路 广福路 日新路 二环路 滇池路 官南路 前新路 本项目 机场 金汁河 本项目写字楼潜在客户来源： 项目交通便捷，通达性良好，与进城主干道官南大道毗邻，片区内政府机关众多，再加上主城的南移，片区内将吸引一些经常与政府合作的大型企业，他们看重周边环境及项目本身配套，距离办事地点方便，客户一般选择大户型，此类客户一般以购买为主。 本项目写字楼潜在客户来源： 本项目为城中村改造项目，力争打造高生活品质，离市中心、交通最便利的大盘，未来发展前景较好，具有保值、增值潜力；交通四通八达，自身配套成熟，离城不离尘； 项目写字楼定位为中端，加上周边配套完善，整体品质较高，便利的交通和距离主城较近，这些因素将成为一批投资客投资的首选。 小结： 1