中国广州清远市狮子湖高尔夫度假村拟建酒店项目市场及财务可行性.doc

中国广州清远市狮子湖高尔夫度假村 拟建酒店项目 市场及财务可行性研究 清远狮子湖房地产开发有限公司 2007年4月 目录 1 介绍 6 1.1 业主 6 1.2 项目介绍 1.3 服务范围7 1.4 主要假设 2 广东省概况 10 2.1 介绍 10 2.2 经济指标11 2.3 旅游 12 2.4 广东省的发展前景12 3 清远市概况 13 3.1 概况 13 3.2 地理位置15 3.3 自然资源15 3.4 经济概况15 3.5 清远生态经济开发区19 3.6 清远市未来展望20 4 新白云机场 21 4.1 简介 21 4.2 历年航空业指标22 4.3 未来展望22 5 地点分析 23 5.1 项目介绍23 5.2 地点概况27 5.3 SWOT 分析29 6 清远市酒店市场概况31 7 广东可比较度假酒店32 7.1 住宿率及平均房价 32 7.2 主要特征40 7.3 新增供给42 8 设施建议 45 8.1 市场定位45 8.2 客房 45 8.3 餐饮设施47 8.4 会议和宴会设施49 8.5 店内SPA/温泉设施 50 8.6 休闲娱乐设施51 8.7 其他设施52 8.8 其他设计建议52 9 预计使用率和平均房价水平54 9.1 市场渗透率54 9.2 高尔夫需求55 9.3 商务需求56 9.4 休闲旅游需求59 9.5 室内会议需求61 9.6 其他需求62 9.7 预期使用率水平总结 62 9.8 平均房价预测63 9.9 结论 66 10 营运现金流量预测67 10.1 通胀率假设67 10.2 固定和变动成本分析67 10.3 定义 68 10.4 营运现金流量预测假设69 10.5 利息、税收、折旧和偿债前的收益 71 11 投资分析 72 附件 A 未来10年的现金流量预测 Horwath HTL 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone : (852) 2524 6073 Facsimile : (852) 2845 2008 Email : hongkong@ Website : 浩华管理顾问公司 2007年4月10日 香港港湾道18号中环广场20楼 电话 : (852) 2524 6073 传真 : (852) 2845 2008 程根华先生 电邮 : hongkong@ 副总经理网址 : 清远狮子湖房地产开发有限公司 中国广东清远 尊敬的陈先生： 依照我们于2007年1月14日签署的合约，以下附上《清远狮子湖高尔夫球场拟建酒店项目市场及财务可行性研究》（中国广州，2007年4月）。 我们的市场调研包括了与广州及清远市政府、旅游行业、酒店行业的有关人士进行的交谈，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来潜在的需求和供给发展趋势。我们的报告包括了以上研究和分析的结果，此外我们也对该项目所处地点和周围区域进行了详细的调查，以确认其是否合适发展为酒店项目，最后，我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告中涉及的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2007年3月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告中相应的章节中均已提及。 基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首10年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。 该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现；此外，诸多意想不到的事件可能发生，周边环境也可能发生变化。因此，在各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。 在我们的服务范围里，我们已经声明，我们不负责检讨当地能源供应、法律和法规等政策性因素（包括行政区位划分和其他法规、审批程序、移民政策和执照等）对项目可能构成的潜在影响。而且，我们也不负责评估目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响。 针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告的义务。但是如果有必要，我们可以探讨是否有必要对报告进行相应修改和更新。 这份报告是为贵集团内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。贵集团可以呈递给有潜力的贷款机构和投资商参考