房地产企业土地增值税清算实务讲义.doc

房地产企业土地增值税清算实务讲义 前言 第一章 土地增值税土地增值税土地增值税的土地增值税的土地增值税的土地增值税的清算程序和计算方法第一节 土地增值税的清算程序第二节 清算前的准备工作第三节 清算项目收入的计完工产品销售收入的确认未完工产品销售收入的确认视同销售收入的确认对外出租产品租金收入的确认第四节 扣除项目的计算第五节 土地增值税的计算与申报第六节 土地增值税的会计核算第章 土地增值税优惠政策第一节 普通标准住宅的税收优惠第二节 国家征用、收回房地产的税收优惠第四节 企业兼并、投资联营的税收优惠第五节 合作建房的税收优惠第三章 土地增值税的纳税筹划技巧第一节 开发产品定价技巧第二节 控制建造成本降低税负第三节 土地增值税纳税筹划的十大方法(上)第四节 土地增值税纳税筹划的十大方法(下)第五章 土地增值税纳税筹划经典案例分析案例一 变转让土地使用权为以土地使用权投资案例二 增加美化小区环境的投入，达到免交土地增值税的效果案例三 买公司股权还是买在建项目案例四 项目分期开发降低土地增值税案例五 投资时机的最优选择案例六 土地使用权转让方式的选择案例七 企业搬迁的纳税筹划附录 有关土地增值税的重要法规附录A 国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见附录B 中华人民共和国土地增值税暂行条例附录C 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则附录D 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字048号附录E 财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 财税2l号附录F 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发187号附录G 北京市房地产开发企业土地增值税清算管理办法 京地税地92号附录H 土地增值税清算鉴证业务准则 国税发132号附录I 《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 中税协发016号 第章 土地增值税优惠政策第一节 普通标准住宅的税收优惠在此应注意的是，按照《条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。在计征土地增值税时，应将享受此免税规定的项目与其他征税项目分开来计税，不应将两者混在一起计税。例如，有的房地产开发公司既搞普通标准住宅建设，又搞高级别墅、写字楼等建设，在计税时应将二者分开，防止纳税人利用税收优惠政策，人为地扩大核算对象。以达到少缴税的目的等行为。 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在年月日前公布。财税[2006]21号《条例》第八条中普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条中普通住宅”的认定,一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,应分别核算土地增值额。 在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请,并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定,免征土地增值税的普通标准住宅,不做追溯调整。财税2006]141号“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知京建住[2005]528号为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，结合我市居民住房实际情况，经市政府同意，我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。[2005]557号凡在2005年12月31日（含）以前建造的商品房已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行。自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作