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一季度丽水市区房地产价格运行分析 今年一季度，受银行信贷政策调整和市场观望气氛重现等因素的影响，市区房地产市场呈现较为低迷态势，市场信心不足，观望情绪蔓延，交易平淡，房价涨幅呈温和下降趋势。调查显示，一季度市区新建、二手住宅价格同比指数、环比指数涨幅下行趋势较为明显，成交量同比亦明显回落。 一、一季度市区房地产价格运行情况 （一）住宅销售价格同比涨幅呈现回落之势 今年市区新建住宅供应量充足，为购房群体提供了更多的选择，同时由于受省内城市楼市风波的影响，在一定程度上加重蔓延了市区潜在的购房群体的观望情绪。据调查，1-3月新建住宅同比指数分别为102.8、102.8、102.5，1-3月二手住宅价格同比指数分别为101.3、101.0、100.8，住宅价格总体呈现稳中下行趋势（见图1）。 图1： 2014年1-3月市区住宅价格同比指数走势图 （二）住宅销售价格环比指数窄幅下降 在经历了2013年住宅价格指数温和上涨之后，从今年1月开始，市区住宅环比价格下行趋势已初见倪端，环比指数稳中有降，住宅环比指数涨幅较2013年4季度已明显回落，并由正增长转为负增长。今年1-3月新建住宅环比指数分别为100.0、100.1、99.8，二手住宅环比指数分别为100.0、99.9、99.8（见图2）。 图2： 2014年1-3月住宅环比指数走势图 （三）住宅成交量下降明显 有关部门统计数据显示，1-3月市区新建住宅成交717套，同比减少156套，成交面积8.40万平方米，同比下降18.4%，其中1至3月分别成交新建住宅295、284、138套。1-3月市区二手住宅成交522套，同比减少1073套，成交面积5.05万平方米，同比下降59.0%，其中1至3月二手住宅分别成交196、124、202套（见图3）。 图3：2014年、2013年一季度住宅成交套数对比图 二、与全省各市房价指数对比情况 一季度全省新建住宅价格同比涨幅最高的是杭州，同比上涨9.1%，跌幅最大的是温州，同比下跌3.9%。而丽水新建住宅同比上涨2.7%，涨幅位居全省第九位；一季度全省二手住宅同比涨幅最高的是金华，同比上涨4.1%，跌幅最大的是温州，同比下跌8.6%。而丽水二手住宅同比上涨1.0%，涨幅位居全省第八位（见图4）。 图:? 2014年1季度全省及十一市住宅销售价格同比指数 三、一季度市区房地产市场几大特点 （一）市场供应充足，楼市去化压力逐月加大 据市房管部门提供，今年1-3月份新建商品住宅累计可售面积分别为26.72万平方米、27.52万平方米、23.25万平方米，而1-3月份新建商品住宅实际销售面积分别为3.36万平方米、3.33万平方米、1.71万平方米。从商品住宅存量面积看，市区新建住宅去化周期分别为：7.9个月、8.3个月、13.6个月；今年1-3月新建商品住宅累计可售套数分别为1965套、2023套、1775套，而1-3月份新建商品住宅实际销售套数分别为295、284、138套。从新建商品住宅存量套数看，市区新建住宅去化周期分别为：6.7个月、7.1个月、12.9个月。可见，今年商品房成交面积持续低位运行，市区商品住宅存量去化压力逐月加大。 一季度市区完成房地产投资13.95亿元，同比增长69.7%，在建施工面积275.11万平方米，同比增长18.3%，其中商品住宅新开工面积22.73万平方米，同比增长18.3倍。据不完全统计，今年市区将有14个新楼盘推出（一季度已推出2个新楼盘），预计全年市区商品住宅去化压力将进一步加大。 （二）新楼盘平价入市，市场反应尚可 一季度，丽水市区推出了绿谷庄园悦山居、同昌?东临阁两个新楼盘，在供求比较充足的情况下，为争取潜在客源，开发商对价格的调整更加谨慎，如市同昌房地产有限公司于3月7日开盘销售的东临阁楼盘，开盘价为12796元/平方米，比市场预期价格13000元/平方米，下调了1.6%，由于低于市场预期，赢得了市场较为积极的响应，截止至3月底，客户交付定金、意向销售书签约率约占四成，销售情况尚好。 （三）市场观望氛围渐浓 由于国家楼市调控长效机制顶层设计正在酝酿中，不动产登记和开征房产税试点等与楼市有关信息影响潜在购房群体的购房预期。一季度以江苏常州、浙江杭州为代表的部分楼盘首现降价信号，各种关于国内楼市将崩盘或大幅降价的消息铺天盖地，较大程度上影响着丽水市民对未来楼市价格的心理预期，市场观望情绪蔓延。 （四）银根收紧、房贷趋紧 从今年3月份开始部分银行取消了首套房贷款利率85折优惠，将首贷利率调至基准利率，银行银根收紧，放贷期限延长；受到银行信贷收紧、融资渠道受限和融资成本上升等影响，开发商在融资端口正遭受压力，部分房企资金压力加大。 四、2014年市区房价走势的预测