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市场升温超出预期，展望政策外松内紧 ——2013年度广东房地产市场分析 广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 一、市场运行情况分析 （一）商品房市场前高后平，珠三角表现更为稳健 2013年全省商品房销售面积9836.39万平方米，同比增长24.5%；销售额8941.05亿元，同比增长39.5%。其中商品住宅销售面积8830.95万平方米，同比增长23.4%；销售额7476.10亿元，同比增长36.2%。从市场走势看，上半年，在相对宽松的货币政策下，商品房销售市场延续了跨年热销的销售局面；下半年受流动性收紧的影响，销售增速虽呈现持续回落态势，但仍维持较高水平，全年呈现前高后平的走势。全省全年商品房销售均价9090元/平方米，同比上涨12.1%；其中商品住宅均价8466元/平方米，同比上涨10.4%。从全年房价走势看，商品房和商品住宅的销售均价都较为平稳，上半年同比涨幅较高；在全年控价目标的约束下，下半年部分地方政府加强房价指导干预，房价上涨幅度有所回落，最终也实现了全年涨幅达到年内最低水平。 图1 2013年广东商品房销售面积、销售金额走势 图2 2013年广东商品房、商品住宅销售均价走势 从供求关系看，2013年全省商品房批准预售面积8418.83万平方米，同比减少12.2%；其中，商品住宅批准预售面积7458.88万平方米，同比减少13.1%。全省商品房销售率（实际销售面积/批准预售面积）达116.8%，同比提高34.4个百分点；商品住宅销售率118.4%，同比提高35.0个百分点。数据显示，2013年商品房总体呈现供不应求的局面，这也是导致房价持续上涨的主要因素之一。 表1 2012、2013年广东商品房销售率比较 单位：万㎡ 项目 商品房批准预售面积 商品房销售率 #商品住宅 #商品住宅 #90㎡以下 #90㎡以下 2012年 9587.26 8583.54 1938.21 82.4% 83.4% 95.6% 2013年 8418.83 7458.88 1723.15 116.8% 118.4% 120.8% 同比增长 -12.2% -13.1% -11.1% 34.4个百分点 35.0个百分点 25.2个百分点 分地区看，珠三角地区和粤西地区销售面积增速与全省走势基本相当，全年分别销售7196.64万平方米和881.48万平方米，同比增长25.0%和21.8%；粤北山区则呈现前升后降趋势，全年销售面积1380.79万平方米，同比增长36.1%；粤东地区销售面积增速全年低位徘徊，全年销售面积377.47万平方米，同比下降6.5%。各地区供求关系看，珠三角地区商品房销售率129.5%，粤东、西、北地区分别为81.6%、94.8%和94.1%，珠三角地区销售率高于全省平均水平，且与其他地区的差异逐步扩大。近几年各地区销售面积数据显示，珠三角商品房销售面积的比重总体呈小幅下降趋势，但2013年其市场表现更为稳健，销售面积占全省比重同比略有反弹。 图3 2013年广东各地区商品房销售率走势 图4 2008-2013年广东商品房销售面积地区分布结构 （二）房地产资金结构优化，新政策取向预示变革 2013年，受益于较为宽松的货币政策，房地产业获得了有力的信贷支持。2013年全省金融机构房地产贷款余额为两万亿元，同比增长16.8%，其中开发贷款余额和个人住房按揭贷款余额同比分别增长14.5%和14.6%。其中，2013年新增房地产贷款2876亿元，占同期各项贷款增量的34.7%，其中60.9%于上半年贷出；新增贷款比2012年大幅增长1602亿元，增幅高达125.7%，直接或间接改善了房地产企业的资金状况。 全年全省房地产到位资金小计10472.94亿元，同比增长32.3%，增速为近十年次高水平。从房地产企业资金来源结构看，2013年国内贷款2143.59亿元，占本年资金来源的20.47%，同比提高1.43个百分点；利用外资36.29亿元，占0.35%，同比下降0.02个百分点；自筹资金2798.34亿元，占26.72%，同比下降3.77个百分点；其他资金来源5494.72亿元，占52.47%，同比提高2.37个百分点。从近五年数据看，以销售回款为主的其他资金来源所占比重为最高水平，自筹资金则为最低水平，反映企业权益融资压力有所减小，资金成本下降，资金结构得以改善。 图5 2009-2013年广东房地产本年资金来源结构 但数据显示，虽然2013年各季度的企业银行贷款与个人住房按揭贷款数额没有出现明显缩减，但企业银行贷款的同比增速在第二、三季度达到高峰后呈急剧下滑态势；个人住房按揭